20世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望（上）.pdf

2020 世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望（世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望 （上上）） 2020 世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望 （（上上）） 2017年 08月 10 日 摘要：摘要：本文主要回顾了美国土地用途管制的发展历程，从 20世纪上半叶的区划（法）， 摘要摘要：： 经由二战后的理性规划和1970年代的历史保护和美学管制，发展到 1990 年代的新都市主 义和形态条例。进入 21世纪后，随着生态环境保护日益成为主流，美国土地用途管制正 逐渐向 19世纪去中心化的传统回归。 关键词：关键词：美国土地用途管制，发展历程，区划（法），理性规划，形态条例，环境保护 关键词关键词：： 美国的土地利用植根于土地的私有和私用制度。自建国以来，美国在土地管理上继承了英 国的普通法传统，国家法律赋予私人依据合同法和妨害法原则进行诉讼的权利。这使得私 人土地所有者或业主委员会有权在土地使用和买卖的合约中设置限制性条款，并强制执行， 以此对后续土地所有者的不动产使用和转让起到限制作用。在妨害法框架下，当土地所有 者认为邻人的行为对其所有的土地使用或收益产生过度妨害时，即可以对邻人提起诉讼。 在过去的 100 年中，通过司法判决、公平住房法和民权法已对具有法律强制力的民间契约 限制性条款产生了一定的限制。例如，在美国宪法公平保护条款下，为了推进联邦反歧视 的政策，民间契约中因种族或宗教的原因反对将私人不动产卖给特定人群的限制性条款已 不再享有法律上的强制力。尽管如此，关于妨害行为的私法、民间契约和限制性条款在当 今美国依然是规制土地开发的有效工具，100年前很多被认为构成公共或私人妨害的不当 私人行为在现行的土地用途管制中已被明令禁止。 在 20世纪的大部分时间里，除了授予私人基于保护个人财产权利的诉权外，联邦和州宪 法、州和城市法规以及各级政府的土地利用规划和发展政策共同推进了对私人不动产的使 用权和所有权的保护。美国宪法修正案中规定，私人财产必须在满足公共用途且得到公平 补偿的前提下才能被政府征用；任何人的财产未经正当程序不得被剥夺。州和城市则通过 法规（例如《州区划授权法案》）授权编制和强制推行土地用途管制。本文将追溯在宪法 和法律设定的框架下美国各州和地方土地利用规划和土地用途管制的演变轨迹，对 20世 纪和 21 世纪初涉及美国土地规划政策和程序的管制趋势和发展问题进行考察，并在文章 结尾试图对未来几十年土地利用规划与管制的发展趋势进行预测。 1 1900—1 1900年间的土地用途管制 年间的土地用途管制 1 19001 1900—间的土地用途管制年间的土地用途管制 20 世纪上半叶的土地用途管制主要以两股潮流为代表：一是联邦最高法院对于俄亥俄州欧 几里得村区划诉讼案件做出了合宪的司法判决；二是 1920 年代由联邦商务部颁布的《标 准区划授权法案》（Standard Zoning Enabling Act），专门将欧几里得区划条例作为样 板向全国推行。在 1920年代之前，美国少数大城市（例如纽约市）为了解决因为土地高 强度开发带来的公共卫生问题（保证充足光照和通风以及保持防火通道畅通等），已经开 始推行开发管制，主要针对建筑高度和退让距离做出了规定[1]。但是与这些仅针对建筑体 量的早期管制不同，欧几里得村通过地方法规的形式首次对土地用途、建筑高度、开发密 度等进行了规制，将土地分为居住、商业和工业用地，每类用地只能按照法规的要求进行 开发。这种做法在很大程度上影响了私有土地开发和转让的价值，对私人财产权构成了限 制。 美国最高法院在 1926 年欧几里得村诉安博乐不动产公司案（Village of Euclid v. Ambler Realty Co.）中做出了欧几里得村区划合宪的判决。此后在经历了 1930 年代大萧 条和 1940年代全球性冲突之后，随着城市开发重新启程，“欧几里得式”区划在美国被 广泛采用。联邦政府的《标准区划授权法案》被各州广泛参考，促进了区划实践的标准化 和统一性。尽管各州关于城市区划条例的适用范围和权威性的司法原则有些许差异，并且 州立法机关也根据具体情况对《标准区划授权法案》做了小幅调整，但是各州区划授权法 案和地方条例在适用范围、结构和管理上仍在很大程度上保留了联邦标准中的统一性。在 《标准区划授