房地产行业2020年中期投资策略分析报告：行业动能充足.pdfVIP

[Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] [Table_Grade] 房地产行业2020 年中期策略 行业评级 买入 前次评级 买入 行业动能充足，巅峰仍在远方 报告日期 2020-06-28 [Table_Summary] [Table_PicQuote] 核心观点： 相对市场表现  国际行业比较：我国中长期新房总量或将维持稳定。我国房地产市场 10% 经过20 余年的发展基本告别总量短缺，对比国际经验，城镇化率经过 5% 快速提升阶段后，城镇化运动并不会立刻结束，居民对于房屋的交易需 0% 06/19 08/19 10/19 12/19 02/20 04/20 求会维持在一个相对稳定的高位。未来10 年中国城镇化率处于快速提 -5% 升的阶段，年均城镇化率增幅依然可以达到 1 个百分点（速度高于任 -10% 何一个发达 历史水平），千人开工套数有望维持在 14 套/千人以上 -15% 的规模（日本同阶段为13.8 套/千人），新增住宅需求可以维持在15.6 房地产 沪深300 亿平。稳定期后，美、英、法、澳、日、韩在60 年维度的开工套数平 均为7.4 套/千人，考虑套均面的提高，新房需求规模可维持在 10 亿方 [Table_Author] 左右。规模方面，发达 房屋交易规模占 GDP 的比重基本稳定在 13%-15%的区间，包括新房和二手房，和我国文化相近的日韩新屋销 售占比较高，按照45%比重来测算，假设城镇化运动后 （2040 年后） GDP 是现在的 1 倍，新房销售市场将大概率稳定在15 以上，而 若根据开工套数及名义房价增速测算的住宅总量为14.0-18.7 元。  国际公司比较：A 股龙头房企具有高ROE 和低估值的特征。国内外房 企在开发模式上存在差异。土地金融制度便利及较短的工程期，使海外 房企存货压力低于国内。但严格的预售管制的限制，也使境外开发业务 的企业在竣工前很难使用销售回款，整体而言有利有弊。从经营表现上 来看，我们比较了美、日、英、澳、台、新、港等地从事地产开发业务 龙头企业的财务数据，平均 ROE 为 12% （中国大陆为 19% ）、平均 [Table_DocReport] EBIT Ratio 为23% （中国大陆为31% ）、平均核心归母净利率为14% 相关研究： （中国大陆为11% ），整体经营表现上在中国从事地产开发业务的企业 房地产行业:房贷利率连续7