宏观变量专题研究系列分析报告之二：土地要素改革的进展和展望.pdfVIP

证 券 西部证券 研 宏观专题报告 2020 年06 月29 日 西部证券 究 宏观专题报告 报 2020 年06 月29 日 。 告 土地要素改革的进展和展望 宏观变量专题研究系列之二 Tabl e_Title ● 核心结论 Table_Summary 土地管理存在利用规划未因地制宜，户籍和土地制度城乡二元化的问题。截 止2019年，东部地区的GDP总量超过其余地区的总和，但建设土地规划面 积仅为其余地区的一半。地方 的财政收入与土地出让情况挂钩，发展不 均衡但规划均衡造成区域间不同性质土地供地结构失衡。东部地区供地工 业住宅，非东部地区供地住宅工业。由于户籍和土地城乡二元化管理，已 落户城市的农民集体土地因不可流转而闲置，而未落户城市但在城市打工的 农民对土地资源形成农村和城市的双重占用。 土地要素改革不断推进。1 ）集体经营性建设用地入市从2015年试点到2020 年全面推开，宅基地改革从2017年试点到2020年扩大试点范围。2 ）农转建 审批权限从2004年局限在 和省级 到2020年首次下放权限至省级 相关研究 ，并且对永久农田转建设土地审批权限下放至8个试点省份。3 ）耕地跨 宏观变量专题研究系列之一：《从需求侧分析制造业， 过后需 省占用补充自2017年对部分省份允许到2018年全国范围允许；建设用地节 求有望持续改善》 2020 年3 月11 日 余指标自2018年允许“三区三州”跨省域调出，2020年建议全国推行。 宏观经济之地产研究专题之一：《房地产的“韧性”能否持续？》 各项改革的目的和障碍。1 ）农村集体经营性建设土地入市核心目的是保障 2020 年1 月12 日 农民土地财产的增值性，并且提高其产出水平。改革的目的虽部分达到但推 进进度缓慢，障碍在于地方 的参与积极性较低。2 ）跨省占补平衡和增减 挂钩、土地审批放权地方的目的是推进城市化进程，但障碍为市场化机制不 足和农民利益未得到保障。首先，交易由 统筹管理，交易价格固定。其 次，建设用地指标的流出省份仅局限在“三区三州”。最后，农民未享受土 地的增值利益。 未来改革的方向。1 ）正视经济发展的区域不均衡性，扩大跨省域建设土地 节余指标流转范围。2 ）建立集体建设土地指标的二级交易平台。3 ）解决集 体建设土地流转收益在地方 和农民之间的分配问题。4 ）全面放开户籍制 度。 土地要素改革预计带来约40 以上政策红利。土地要素改革其中集体经营