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贷款抵押担保的管理 (一)抵押物的范围 1．贷款行可以接受下列财产抵押： (1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物(但以享受国家优惠政策购买的房 屋抵押的，其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额为限；有经营期限的法人、 其他组织其所有的房屋抵押的，抵押期限不得超过其经营期限；以具有土地使用 年限的房屋抵押的，抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去 已经使用年限后的剩余年限)。 (2)抵押人正在建造中的房屋或者其他建筑物(但仅限于抵押人以其作抵押 向贷款行申请该在建工程继续建设资金贷款)。 (3)抵押人购买的预售房屋(但仅限于购房人在支付首期规定的房价款后以 其作抵押向贷款行申请其余购房款贷款，且从贷款之日起至办妥现房产权抵押给 贷款银行时止，原则上应当由该预售房屋的房地产开发商为此提供连带责任保证 担保)。 (4)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。 (5)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。 (6)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。 (7)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地 的土地使用权。 (8)依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将上述所列财产一并抵押。 2．贷款行在办理贷款抵押担保时，应当优先选择现房、以出让方式取得的 国有土地使用权及其他价值相对稳定、变现能力较强的抵押物；对机器、设备及 其他不易变现或价值波动较大的抵押物应当从严掌握，原则上不接受专用性较强 的机器、设备及其他财产抵押。 3．以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，应当将该房屋占用范围内的国 有土地使用权同时抵押。 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时 抵押。 以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独抵押(国家经济适用住房开发贷 款除外)。以划拨土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土 地使用权同时抵押，并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的土地使用权出让金因 素。以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理登记 手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地 使用权抵押的审批手续。 乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建 筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押。 以在建工程抵押的，应当将在建工程占用范围内的土地使用权，连同在建工 程的投入资产同时抵押，并在核定抵押率时充分考虑建设工程承包人的工程价款 因素。如果已经办理的在建工程抵押价值不足，还应就建设过程中逐渐直至最终 形成的财产及其占用范围内的土地使用权办理后续抵押。 以上所列房地产抵押，原则上应当将同宗土地上的道路、绿地、天台、走廊、 停车场、空余地或者其他公用设施同时抵押。 上述规定的抵押物范围均须在抵押物清单中载明。 4．贷款行不得接受下列财产抵押： (1)土地所有权及其他依法禁止流通或者转让的自然资源或财产。 (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但另有规定 的除外。 (3)国家机关的财产。 (4)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、 医疗卫生设施和其他社会公益设施。 (5)为本公司的股东或者其他个人债务提供抵押担保的公司财产。但非上市 公司经股东大会决议同意的除外。 (6)以国有划拨土地使用权或以划拨土地上的房屋及其他建筑物设定抵押担 保发放商品房开发贷款(国家经济适用住房开发贷款除外)。 (7)所有权、使用权不明或有争议的财产。 (8)以法定程序确认为违法、违章的建筑物。 (9)依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的财产。 (10)租用或者代管、代销的财产。 (11)已出租的公有住宅房屋和未定租赁期限的出租住宅房屋；已依法公告在 国家建设征用拆迁范围内的房地产；列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的 建筑物。 (12)已经折旧完或者在贷款期内将折旧完的固定资产，淘汰、老化、破损和 非通用性机器、设备。 (13)我行分支机构、所属公司的财产。 (14)依法不得抵押的其他财产。 5．抵押物所担保的