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管理硕士论文：保利地产房地产信托基金运作模式的风险管理研究 本文是一篇管理论文，本文选取国内首单储架式住房租赁 REITs——保利地产住房租赁 REITs 作为研究对象，从交易结构、基础资产、风险隔离、信用增级以及退出机制对其模式进行分析，同时从风险识别和风险评估两方面对其风险进行分析，从而提出相应的风险控制措施。第一章 绪论第一节 研究背景及意义一、 研究背景房地产行业的各个环节，从最开始的开发到购买土地等原材料进行建造，再到房地产项目完工后的销售活动，都离不开大量资金的支持，资金的缺乏将直接导致整个项目的停滞。而作为支持国家经济发展的重要行业，房地产行业的资金链如果出现问题，也将会对整个国家的局势造成重大影响。此外，我国房地产企业目前进行融资的传统渠道的融资成本和政策限制，如银行贷款、发行公司债、股权融资等，使得房地产企业面临融资困难的问题。所以，多元化的融资方式对房地产企业是至关重要的。 房地产投资信托基金，即 REITs（Real Estate Investment Trusts），属于资产证券化的一种方式，是房地产企业进行融资的重要渠道。REITs 是通过信托公司进行管理，利用专业的投资机构将筹集的社会资金用于房地产开发，以租金或者销售作为现金流来源的一种投融资方式。REITs 在解决房地产企业的融资方式单一以及融资困难问题的同时，也可以为房地产市场提供稳定的资金来源。在国外，REITs 已经被广泛应用，是一种成熟的基金产品，国内 REITs 产品的发展虽然起步较晚，但对房地产企业而言，是一种优秀的融资选择。 虽然我国目前没有出台关于 REITs 的正式管理规范文件，但从开元产业信托、越秀 REITs 等在境外上市的标准 REITs 产品，苏宁云创、中信启航等私募股权类 REITs 产品，到万达稳赚等以众筹的形式发行的类 REITs 产品，中联前海开源保利地产住房租赁 REITs、鹏华前海万科 REITs 等在内地交易所上市公募类REITs 产品，我国对 REITs 产品的尝试却从未停下来过。总体来说，REITs 在我国的发展时间短，种类不多，在市场上占有的份额不多，在拓宽房地产企业的融资渠道和增加投资者的投资选择上，还没有起到很大作用。 .........................  第二节 研究思路与研究方法 一、 研究思路 本文首先对我国 REITs 的背景进行说明，通过分析得出用案例研究的方式对REITs 的融资模式和效果进行研究在理论上和实践上都具有一定意义。其次，在对 REITs 的相关文献进行研究和总结后得出本文所需要的理论基础以及相关的论据。再次，对我国房地产企业的融资现状和 REITs 在我国的发展情况进行说明，得出 REITs 在我国的可行性。然后，对保利地产住房租赁 REITs 的运作模式进行介绍及分析，对其风险进行识别和评估，并提出有关风险控制的措施建议。最后，得出相关结论，并得出启示。 根据上述研究思路，本文将文章分为六章，具体安排如下： 第一章绪论。对文章的研究背景和意义进行介绍，在此基础上形成本文的研究思路和具体的章节安排，对文章框架进行构建,对文章中使用的研究方法进行介绍，并提出文章的创新之处。 第二章理论基础和文献综述。首先，对 REITs 做基本介绍。其次，文献部分包括 REITs 的运作模式研究、REITs 的委托代理研究、REITs 的融资效果研究、REITs 的风险研究以及 REITs 在中国的可行性分析研究以及对文献的简单述评。理论基础部分包括融资理论、现金流管理理论、风险隔离理论、信用增级理论和委托代理理论。最后，是本文的理论分析框架部分。 第三章我国 REITs 主要情况分析。首先对我国房地产企业的融资现状进行分析，其次对 REITs 在我国的发展做介绍，最后对 REITs 在我国的可行性进行分析。 第四章对保利地产 REITs 案例进行介绍以及对运作模式进行具体分析，包括对交易结构、基础资产、破产隔离、信用增级和退出机制等的分析。保利地产采用双层 SPV 的交易结构来控制风险，基础资产是私募基金的全部份额，进行了有效的破产隔离，并采用多种内部增信、外部增信手段，具有双层 SPV、扩募式、较多增信等特点。 第五章对保利地产 REITs 的风险进行识别和评估。首先，运用文献分析法和专家调查法，建立相应的风险评估体系，并得出重要风险因素。然后，运用层次分析法，对保利地产住房租赁 REITs 进行风险评估。  ............................   第二章 文献综述和理论基础  第一节 REITs 融资概述 一、