济南市某住宅项目市场营销方案.doc

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 PAGE 15页　共15页　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ****花园３期项目营销初步沟通方案 第一部分 济南住宅市场综述 　　1、住宅价格稳步上涨，全年涨幅明显下降 　　２００６年在国家一系列宏观调控政策的影响下，济南住宅市场不温不火，全年住宅市场价格增幅不到二百元，与0５年同期14.38%的增长幅度相比，增幅下降了11个百分点，全年涨幅明显下降。随着土地、利率、税收等政策的推出加大了房地产开发的成本，同时济南作为一个内陆城市开发度不高，外来投资者较少，城市化的过程中对住房的需求加大，在成本和刚性需求的拉动下，房价稳步上涨。 2、供应重心转移，呈多元化分布 　　纵观济南住宅市场，供应重心发生转移，东部区域不再是市场供应的唯一主角，２００７年南部和北部都有较大的供应。主要是受0６年宏观政策调控的影响，一些开发商面对不明朗的市场和政策前景，纷纷调整开发计划推迟到２００７年开盘，致使２００７年供应放量，加上今年持续走牛的股市，使房地产市场显得低迷，从四月份时报、晚报连续两次房展会低迷的效果就可看出，现在房产有点冷。 ３、政策影响重大，旧改前景不够明朗： 0６年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价格虽时有波动，却并无大幅滑坡。但从长远来看，宏观经济来方面，国家在抑制投资过热，房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象，但房地产业不仅拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一直以来有效需求不足的问题。 　　价格方面，目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时间价格不会下降，但05年政策中关注的经济适用房、旧村改造等关键词，将会对济南楼市产生不小的冲击。 旧村改造工程在济南市分布区域广泛、市场供应量较大，据统计济南市旧村改造工程总建筑面积高达1000万平方米以上，如此大规模体量的旧村改造项目一直在体制外循环，政府不会坐视不管。随着济南新一届领导班子上台，下大气力整治的决心开始显现。对我们来说，可以说是个双刃剑：因为随着旧村改造的减少，产品稀缺，产品销售前景看好，但是政府力度的查处，各方面对销售的限制大大加大。 第二部分 项目区域市场分析 ****花园能构成竞争关系竞争对手分析 ***区在售旧改项目主要集中在洛口东北及西北方向，数量较少；销售价格范围在1500-3300之间、跨度比较大，目前****区在售的旧改项目销售价格在3000元以上的基本上都位于历山路北首，地理位置相对其他项目较为优越，加之历山路北首学校较多等客观因素的影响，造成售价较高。其他项目的位置都很偏僻，各项目周边的配套不完善，在一定程度上影响了售价。 *** 位置： 规模：36万㎡ 开发商： 代理商： 开盘时间：2005年3月 主力户型及面积：二室二厅 80㎡、90.54㎡ 起价：1800元/㎡，现销售价格约在2300元/㎡ 配套：双气三线、防盗门 销售率：80%（四栋） 付款方式：银行按揭（抵押 5-7年）、分期付款、一次性付款 *** 位置： 规模：约1.5万㎡ 开发商： 开盘时间：2004年3月 主力户型及面积：二室二厅 93㎡、111㎡ 起价：1700元/㎡ 配套：楼宇对讲、双气三线、防盗门 销售率：95% 付款方式：分期付款、一次性付款 ***： 位置： 规模：共28栋多层 开发商： 代理商： 主力户型及面积：二室一厅、三室两厅 79㎡、91㎡、108㎡ 起价：2800元/㎡ 配套：双气双线、防盗门 销售率：60%（26#楼） 付款方式：分期付款、一次性付款 ****： 位置： 规模：约15万㎡ 开发商： 开盘时间：2005年3月 主力户型及面积：二室两厅 85㎡、93㎡ 起价：1700元/㎡ 其它费用：订金1万 电子对讲门100 房产契税1.5% 工本费80元 开户费3600元 配套：楼宇对讲、双气三线、防盗门 付款方式：分期付款、一次性付款 ****小区： 位置： 规模：共25栋三期开发 开发商： 开盘时间：2005年5月 主力户型及面积：二室两厅 80.14㎡、91.07㎡ 起价：1900元/㎡ 其它费用：订金1万 太阳能2200元 楼宇对讲240元 配套：太阳能、三线、楼宇对讲 付款方式：分期付款、一次性付款 *******： 位置： 规模：8栋 开发商： 开盘时间：2005年7月 主力户型及面积：二室两厅 87.88㎡ 起价：1900元/㎡ 其它费用：订金1000 物业管理费0.3元/㎡其他全部包含 配套：双气三线、防盗门、楼宇对