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、 调研时间：12月3日—12月10日 倍乐·台北中央调研汇报 一、宏观环境调研分析 (一)、国家相关法律法规 1、国家土地市场调控政策回首 土地确权?? 用5年完成土地确权登记颁证?? 政策提出，全方面开展农村土地确权登记颁证工作。健全农村土地承包经营权登记制度。用5年时间基础完成土地承包经营权确权登记颁证工作。?? 农村宅基地不能买卖、抵押 现在土地承包管理仍停留在协议管理阶段，此举将把承包地块、面积、协议、权属证书全方面落实到户，农民将有愈加充足而有保障土地承包经营权。?? 2）、土地流转? 承包土地向家庭农场等流转?? 激励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，继续增加农业补助资金规模，新增补助向主产区和优势产区集中，向专业大户、家庭农场、农民合作社等新型生产经营主体倾斜。?? 土地流转将推升土地租金 加紧土地流转，有利于农业发展规模化、组织化，从而大幅提升农业土地、农业产业生产效率。农业土地专业化、集约化，将深入推升土地租金上升。?? 3）、征地改革??? 修订土地管理法?立法落实赔偿?? 加紧推进征地制度改革。依法征收农民集体全部土地，要提升农民在土地增值收益中分配百分比，确保被征地农民生活水平有提升、长远生计有保障。同意和实施征地。?? 坚持“先赔偿安置，后实施征地” 伴随中国工业化、城镇化快速推进，农村征地赔偿中引发问题得到社会广泛关注。加强对政府征地行为约束，确保被征地农民在征地同意前和实施过程中参与权、话语权，坚持“先赔偿安置，后实施征地”。?? 4）、资本准 探索工商企业租赁农耕地准入制度?? 探索建立严格工商企业租赁农户承包耕地准入和监管制度。支持社会资本参与新型农村金融机构，激励社会资本投向新农村建设。各行各业制订发展计划、安排项目、增加投资要主动向农村倾斜。? 2月，“国五条”相关土地政策内容：?? 增加一般商品住房及用地供给：??“住房用地供给总量标准上不低于过去五年平均实际供给量。加紧中小套型一般商品住房项目标供地、建设和上市，立即形成有效供给。”?? 土地政策将着力促进城镇化 土地制度改革，首先是完善征地制度，提升农民在土地增值中分配百分比，规范政府征地行为；许可农民或集体经济组织在符合计划前提下，参与城镇经营型项目标开发；制订集体建设用地流转收益分配措施，合理确定国家、地方政府、集体和个人收益分配百分比。同时，完善土地有偿使用制度，促进存量土地盘活、再开发利用也是政策关键。? 全国房地产市场情况 全国房地产开发投资同比增加16.2%，扣除价格原因实际增加14.9%，比回落11.7个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策连续实施影响，整年房地产开发投资增速创多年来次新低，只比整年投资增速16.1%回升0.1个百分点，说明调控政策实施效果显著。伴随政策边际效应逐步递减，行业投资主动性将有所增加。和此同时，从保障房建设情况来看，和1700万套保障房结转效应仍然存在，加之新开工600万套，将使保障房投资维持在较高水平，也将促进房地产投资增速将回升。但因为房地产调控政策不会显著放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段。由此能够预见，房地产投资增速虽将回升，但回升幅度有限，估计在20%左右。　　一季度，中国房地产市场供求矛盾或减弱，预期改变释放刚性需求和城市化进程催生新增需求，会激发市场供给信心；和此同时，中央已经明确了继续实施严格房地产调控政策基调。　　综合多个原因，房地产发展局面或许会展现为：以市场健康和民生改善为目标调控下，供求阶段性释放和市场稳中有进。　　现在，中国 经济转型要求主动降低过快增加速度， 宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控和房地产调控矛盾，使楼市调控取得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了调控基调。随即，住房和城镇建设部也明确表示，将继续实施严格房地产调控政策，同时实施差异化住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。由此可见，中国房地产市场发展基础路线已经确定。　　，经过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要预防房地产市场反弹和“硬着陆”。倪鹏飞谈到，房地产市场，在价格上要确保稳定，努力争取理性回归，确保价位较低，城市房价增幅不能超出经济增加率，价位较高城市房价下降；在销售上要努力争取稳步增加，尤其保障房和一般商品房销售百分比要上升；在投资上要总体适度，保障房和一般商品房投资要稳步快速增加。　　房地产调控是一个系统工程，需要统筹布局、综合应对，各个方面要结合目前调控时机，选择突破口，立即推出既解燃眉之急，又保长久健康制度政策。　　对此，社科院公布《住房绿皮书》提议，房地产调控在需求 管理方面，能够细化和严密限购政策，堵塞和纠正多种企图改变