别墅综合项目专业策划专项方案初案.docVIP

论坛新贴 组员目录 搜索 帮助邮局 资料 退出 [虫虫] 中国房地产第一站 : 策划人会所--版主：任我行、乐朴 话题: 含谷别墅项目策划方案初案 作者 贴子内容 上一个专题 | 下一个专题 胡子 地产长老 注册日: .11.08 所在地: 山西 发贴数: 330 发贴时间: .12.29 22:55 | IP已统计 | 汇报发送 -------------------------------------------------------------------------------- 前 言 自本企业接触到贵企业在含谷别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率说，结果并不令人满意，因为重庆别墅项目让人担忧，而且本案又没有显著优势（如地理条件、环境等），不过假如在该处不建别墅就更没有出路。正是这么那样难度，更激发了我们这群策划者斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想项目做好才能真正表现了策划、创意力量。 在此，我们要申明是：做为一个专业房地产策划销售企业对于是否能接到项目是次要，关键是我们要对每个委托发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节全部必需用科学、公正、严谨态度对待。所以我们将客观陈说下列见解，如有不中听地方，请贵企业谅解。 一、 现实状况分析 1、重庆市别墅现实状况分析 现在重庆已动工及准备立项别墅项目不下二十家（包含估计明后年动工项目）。而现有存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。实际上，这些在别墅开发第一轮热潮中挺身而出项目，真正成功者并不多，更多开发商为此是尝尽苦头。不过，今年开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”热潮??２００亩水天花园连排别墅第二期立即推出；８５亩帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩肖河香榭正式破土动工；２５０亩龙湖香樟林别墅、１００多亩华立?天地豪园、香格里拉别墅全部在今秋开盘亮相。另外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等全部已经或将要开启自己楼盘部分别墅项目。同时，为别墅而圈地运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现实状况分析 现在，距陈家坪仅11公里，号称“城市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标含谷已成为本市少见别墅楼盘密集地域。 继全兴别墅以后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位市场范围内崭露头角。而且在品质和价位上选择面较大，最低价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售别墅，也有靠自然风景优美作卖点别墅，竞争是猛烈，同时也存在了机会。 二、 案优劣势分析 1、优势分析 l 含谷是现在重庆公认别墅区； l 多部分墅盘先行预热该区域； l 今年是全国别墅年； l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。 2、劣势分析 l 重庆别墅大气候不好； 重庆别墅空置率占64%，尤其是市区分墅项目。能支撑重庆别墅消费群体并不乐观。很多有钱人更愿意在成全部购置第二居所。 l 没有自然风景作有力支撑点； 别墅是不可复制性，通看全国别墅，基础上占有大量稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。 l 交通不发达； 除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地旅程全部比较远。对有车一族来说，即使距离不是问题，但高速公路费用太高，增加了成本。 l 缺乏有力卖点； 从本案现在来看，没有任何能够吸引人气地方。 l 竞争猛烈； A、 谷周围别墅项目有贵，也有廉价，将分散人气，除了现有多个楼盘外在周围还有将要开发别墅。 B、在重庆另外部分市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。 C、 已形成气候别墅群（如龙湖、水天花园等）。 l 该地段喧哗； 白市驿教学机场太喧哗，关键原因是飞机全部是低空飞行。 l 开发体量过大； 别墅灵魂------身份和阶层象征。是少数人才能享受，有钱人买别墅心态除了张扬自己个性外就是期望私密性愈加好。试想住在一个有500套别墅区里，给人感觉就和住在小区里没有区分了。 3、综合分析 从以上所述能够看出：本案劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必需在定位、推出方法、形态、卖点上和众不一样，更要重视目标用户消费心态，扬长避短才可行。 三、定位提议 精英型别墅 走中等别墅价位，高等级墅品质路线 理由：1、重庆购置高价位别墅消费群