兼议全球房地产价格周期机制：美国房地产市场开启上行周期了吗.docxVIP

目录 美国房地产市场开启上行周期了吗？ 3 2020 年来美国房地产价格上涨显著提速 3 本报告研究问题和章节结构 4 全球房地产价格周期简析 5 全球房地产价格周期历史回顾 5 房地产价格周期的形成机制、主要特征和重要影响因子 7 现代房地产市场体系架构和运行机制 7 现代房地产价格周期成因、主要特征和重要影响因子 8 2020 年来美国房地产价格走势分析 9 宏观经济类判断指标 9 经济增长 9 3.1.2 人口 10 3.1.3 收入 11 3.1.4 就业 11 货币信贷类判断指标 12 3.2.1 利率 12 3.2.2 住房贷款 12 房地产市场自身属性指标 13 房价可承受性 13 库存供给 14 监管政策 14 未来美国房地产价格展望 15 图表目录 图表 1：新冠疫情以来美国房价显著提速上行 3 图表 2：全美房价年化涨幅升至 11%水平 3 图表 3：全美房价月度环比涨幅升至 1%水平 3 图表 4：三项主要美国房价指数均值情况 3 图表 5：NAREIT 指数显著恢复上行 4 图表 6：NCREIF 估值指数结构性分化 4 图表 7：第 I 类房地产价格周期走势：爱尔兰 6 图表 8：第 I 类房地产价格周期走势：日本 6 图表 9：第 I 类房地产价格周期走势：西班牙 6 图表 10：第 II 类房地产价格周期走势：德国 6 图表 11：第 III 类房地产价格周期走势：英国 7 图表 12：第 III 类房地产价格周期走势：美国 7 图表 13：第 IV 类房地产价格周期走势：印度 7 图表 14：第 IV 类房地产价格周期走势：中国 7 图表 15：现代房地产市场体系架构和运行机制：三个子市场和四类参与者 8 图表 16：现代房地产价格周期成因：实体经济、货币信贷和自身属性 8 图表 17：现代房地产价格周期主要特征和重要影响因子 9 图表 18：美国房价增速与 GDP 增速 10 图表 19：美国房价增速与 CPI 增速 10 图表 20：美国房价增速与总人口增速 10 图表 21：美国房价增速与 0-14/15-64 岁人口增速 10 图表 22：美国房价增速与人均和家庭收入增速 11 图表 23：美国房价增速与分层家庭收入增速 11 图表 24：美国房价增速与失业率 11 图表 25：美国房价增速与新增非农就业人数 11 图表 26：美国房价增速与货币政策主要目标一览 12 图表 27：美国房价增速与抵押贷款利率 13 图表 28：住房贷款总利息支付和总拖欠数同比 13 图表 29：美国房价增速与房价收入比变动率 13 图表 30：美国房价增速与 NAR 住房可承受性指数 13 图表 31：美国住房自有率与住房空置率 14 图表 32：美国住房市场建造支出和开工新建 14 图表 33：美国联邦住房金融局（FHFA）愿景、使命和战略目标：2018-2022 15 图表 34：美国房地产市场周期波动关键指标一览 16 图表 35：美国房地产价格周期的三阶段 Markov 机制转换识别 17 美国房地产市场开启上行周期了吗？ 2020 年来美国房地产价格上涨显著提速 2020 年以来，美国房地产价格在新冠疫情压力下显著提速上行。这一现象似乎与直观预期不同，但却是事实。我们考察了三项最广泛使用的以实际成交价（非估值）为依据的全美高频（月度）房价指标，在基期对齐计算后发现：1）从 2019 年 1 月至 2021 年 1 月，全美房价整体上行约 16%，其中大部分涨幅发生在新冠疫情爆 发以后，以 2020 年 2 月疫情爆发为拐点，全美房价年化涨幅从不到 4%上行至 11%水平；2）月度环比看，以 2020 年 2 月疫情爆发为拐点，全美房价月度环比涨幅从约 0.35%上行至 1%水平。 图表 1：新冠疫情以来美国房价显著提速上行 图表 2：全美房价年化涨幅升至 11%水平 FHFA房价指数 基期2019M1=100  FHFA房价指数 同比 YoY% CS房价指数 基期2019M1=100 CS房价指数 同比 YoY% FreddieMac房价指数 基期2019M1=100 FreddieMac房价指数 同比 YoY% 112 11 112 110 108 106 104 102 100 116 13% 114 11%