房地产经纪：市场变 局与突围之道.docxVIP

目 录 投资逻辑 5 住房交易市场前景：空间存在潜力，结构开始转向 7 新房销售：规模巨大，未来提升空间受限 7 存量房销售：规模提升迅速，地位逐渐凸显 8 住房租赁：伴随存量房价值同步提升，流通率保持平稳 9 住房交易市场总结：空间存在潜力，结构开始转向 10 渠道竞争格局：混业化渠道之争产生 11 各方角色发生改变，渠道竞争格局开始转变 11 业务边界打破，混业化渠道之争展开 13 线下突围之道：市场变局推动优势转换 14 现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升 14 新房与存量房的渠道逻辑差异 15 卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力 16 买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升 18 经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局 18 经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效 19 经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养 20 总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式 21 线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围 21 房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存 23 房源→流量：线上线下联动房源拓展，构成网络效应 24 流量→客源：高房源真实性保证流量转化为客源 24 客源→成交：线下经纪人深度投入，引导交易转换 25 成交→房源：数据和客户资源的集中沉淀，引导进一步房源开拓 26 总结：经纪公司衍生平台，线上线下联动构建闭环，是房产交易平台最理想的模式 27 相关标的-贝壳：优势布局基础上的进一步平台整合 28 新房与存量房业务均快速提升 28 客源端：线上线下获客渠道优势覆盖 29 房源端：“楼盘字典”为平台整合提供基础 30 ACN 模式：重塑博弈模式，平台化痛点进一步解决 31 风险提示： 32 图表目录 图 1：中国新房交易额（万亿元）及同比 7 图 2：中国城镇总人口（亿）及同比 7 图 3：主流国家城镇化率对比 8 图 4：美国城镇化率历史变化 8 图 5：中国存量房销售交易额（万亿元）及同比 9 图 6：18 个大中城市存量房销售额占比 9 图 7：中国存量房总价值（万亿元）及存量房销售流通率 9 图 8：中国住房租赁交易额（万亿元）及同比 10 图 9：存量房总价值（万亿元）及住房租赁流通率 10 图 10：传统住房交易渠道格局 11 图 11：TOP10 代理公司销售额（亿元）及渗透率 12 图 12：二手经纪业务收入（亿元）及占比 12 图 13：2020 年贝壳收入结构 13 图 14：经纪公司线上平台布局 13 图 15：2018 年之前的房多多网站界面 13 图 16：安居客网站界面 13 图 17：现有的混业化房地产交易渠道竞争格局 14 图 18：经纪公司新房销售交易额（万亿元）及渗透率 15 图 19：经纪公司存量房销售交易额（万亿元）及渗透率 15 图 20：经纪公司住房租赁交易额（万亿元）及渗透率 15 图 21：新房与存量房的渠道逻辑差异 16 图 22：商品住宅新房销售去化周期（月） 16 图 23：各国城镇人均住房面积（平米）对比 16 图 24：经纪公司新房渠道佣金率 17 图 25：卖方需求转变：获客能力要求提升 18 图 26：购房者对新房与二手房的需求导向 18 图 27：购房者对小区的考虑因素 18 图 28：各类型公司单个门店完成交易额 20 图 29：各类型公司单个经纪人完成交易额 20 图 30：经纪公司门店数量（棕色）与开发商物管公司项目（灰色）数量对比 20 图 31：经纪人从业工作年数 21 图 32：经纪人业务技能 21 图 33：买卖双方需求转变使经纪公司优势凸显 21 图 34：房产交易线上平台的月活人数和渗透率 22 图 35：线上房产交易平台的模式对比 23 图 36：房产交易环节 24 图 37：不同品类线上平台的交易对比 24 图 38：购房者获知房源信息的主要方式 24 图 39：房源拓展的主要方式 24 图 40：购房者选择线上平台的主要考虑因素 25 图 41：线上平台房源真实度评分排名 25 图 42：房产交易流程 26 图 43：成功签约的经纪人带看同一客户次数 26 图 44：前 20%经纪人房源拓展、带看、成交数量 26 图 45：贝壳“楼盘字典”数据库 27 图 46：贝壳“楼盘字典”界面 27 图 47：经纪公司衍生平台