区分房企信用的七道判断题.docxVIP

目录 为什么要重新诊断房地产企业 1 诊断流程图和八大企业类别 1 诊断流程问题汇总 2 问题一：盈利能力诊断 2 问题二：投拓隐患诊断 3 问题三：进一步确认投拓隐患 3 问题四：服务能力诊断 3 问题五：融资成本问题 3 问题六：销售回款问题 3 问题七：拿地意愿问题 4 八类企业的基本定义路径 4 风险提示 5 插图目录 图 1：七个判断题分辨不同的地产企业 2 表格目录 表 1：地产企业信用诊断的八个类别 1 ▍ 为什么要重新诊断房地产企业 房地产行业正在处于供给侧改革的历史关口。对权益投资者来说，如何在低估值环境中识别可持续的盈利模式至关重要。对固定收益投资者来说，更需要精准识别企业信用的高低。当然，地产债的配置资金，要远远超过地产股的配置资金。 根据销售回款，净负债率等资产负债结构和经营指标判断行业，是重要的。不过我们也试图结合信用研究和投资价值的研究，用七道判断题来将房地产企业划分为 8 个类别。 这 8 个类别的企业，投资价值不同，信用也不同。 ▍ 诊断流程图和八大企业类别 透过我们的独特方法论，应可以将不同的房地产企业诊断为八大类别。这七个问题存在关联关系，提问的路径请参考图 1，问题的内容和详解请参考下一部分。 表 1：地产企业信用诊断的八个类别类别 总结 类别详解 供给侧改 A 类 革的剩者 疑问重重 B 类 的奔跑者 轻重分离 C 类 的挑战者 未来的领 D 类 航者 潜在的雷 E 类 区 急需处置 F 类 资产区 能力不匹 G 类 配背景的扩张者 正在安全 H 类 着陆的失意者 此类企业通过组织创新，流程管控，制造能力显著超越同行，信用也在第一梯队。这类 企业是供给侧改革的最终赢家，并在开发业务赛道能持续扩大市占率和盈利。 这类企业可能在用增量掩盖存量问题，其土储质量可能不及预期，但这种状态很难长久。 这类企业目前资金成本不能继续扩张持有物业，但在历史上也积累了高质量的运营品牌。公司崛起的最大希望在于轻资产外拓。这类公司发展新业务是底层受限的，但品牌形成的过程毕竟代表公司具备一定历史积累，信用状况不会特别糟糕。 这类公司往往聚焦一二线核心区域，尤其是限价区域，故而努力不足以推动盈利能力见底，但资金成本的确允许其持有资产。这类公司发展新业务更加从容，信用不成问题，且可能具备广阔发展前景。 公司盈利能力下降，再融资难度大，销售去化又不顺利，未来可能爆雷。 这类公司可能被迫转让项目，或降价去化。本类和 E 类的区别往往在于，本区公司还有历史的积累，但公司若不积极应对，F 类公司可能转为 E 类。 这类公司往往是经营效率低，扩张意愿强的国企，或大集团下的小公司。这类公司长期发展前景黯淡，且可能是隐性雷区，债权人可能因为其股东背景背书而信任这类公司，但实际上这类公司可能爆发黑天鹅事件。 这类公司往往已经认识到自身问题，并采取保守的经营态度。这种态度或许是为下一轮周期积蓄能量，又或者是想彻底退出行业。这类公司虽然股价表现会一般，但信用风险可能不大。 资料来源: 图 1：七个判断题分辨不同的地产企业 资料来源： ▍ 诊断流程问题汇总 问题一：盈利能力诊断 诊断问题：公司开发业务新拓货值根据当前房价，其潜在的盈利能力已经见底了吗？ 问题详解：这个问题的答案为“是”或“否”。因为房住不炒，尤其是一二线城市限价，非 限价区域则市场狭小，行业中绝大多数公司的盈利能力可能下行。但少数公司可能凭借资金成本，集中采购和非限价区域的产品性价比，得以实现开发业务盈利能力上升。 我们通过问题一，希望筛选出最具权益投资价值的一类公司，即盈利模型具备可持续性的公司。盈利能力见底可能伴随着销售规模上升，因为企业谨慎拿地的重要理由在于，新增土地储备盈利能力下降。问题是清晰的，不过企业可能存在主动给出错误答案，或无法准确判断盈利能力的问题。任何评价问卷的前提是企业回应真实可靠（如企业故意给出错误答案，本身就会是企业信用不足的明证）。由于开发业务盈利能力见底的企业为数应该相当少，敢于表态盈利能力见底，且规模上能准入债券市场的企业数量应相当少。投资者有能力适当复核此一问题。 一家公司如果新拓货值的盈利能力在上升，这家公司信用出问题的可能性很小。因为资金成本本身和盈利能力强相关。 如果这个问题的回答是肯定的，则我们需要对盈利能力见底提升的原因进行进一步考察(进一步排除有问题的企业)。如果这个问题的回答是否定的（绝大多数公司），则我们可以用一系列问题进一步考察公司的信用和投资价值。 请注意，这个问题中的盈利能力，既不是公司结算毛利率，也不是公司的综合盈利能力。故而公司多元化业务，尤其是持有物业带来的盈利能力上升是不计算在此问题中的。这是因为，在问题四的设计时将会考虑持有物业的