房产评估师考试《房地产估价案例与分析》习题精讲-第四章其他房地产估价业务.pdfVIP

第四章 其他房地产估价业务 二、简答题 1、李某计划用自有闲置资金2000 万元购买一座商场用于长期出租以获取租金收益，现就此计划向某房 地产估价机构进行咨询。某房地产估价机构需要进行市场调查分析形成报告。请问这类房地产市场调查 分析的内容有哪些？ 2、甲房地产估价机构接受委托对某商业房地产进行市场调查分析，房地产估价师张某在分析消费者消费 习惯时应重点关注哪些方面？ 3、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改 错 1处倒扣 2.5 分。本题最多扣至零分） 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境， 适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地 价款，土地使用期限自 2017年 10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在 2017 年 10月 1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下： 1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的 87％。经调 查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在 3000 元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。 2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。 3.折现率为 12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为 3％。 估价测算如下（节选）： 一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元） 二、测算报酬率 Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 n V=A/Y×[1-1/（1+Y） ] 采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。 三、估算装修改造后的办公楼总价值。 50 办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%） ] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元 四、装修改造费用总额。 0.5 装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％） ＝576.02 万元 五、销售费用与销售税费。 销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元 六、购买现厂房的税费。 设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％ 七、计算估价对象在价值时点的市场价格。 估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V V＝9069.97 万元 单价＝2650.50/6000＝15116.62 元/㎡ 4、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改 错 1处倒扣 2.5 分。本题最多扣至零分） 本次估价背景情况如下： 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开 发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关 成本等资料。 以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断： 估价的假设条件 价值时点 2009年6 月 18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。 本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经 营。 本次估价以 xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失 实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。 估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月 19日，剩余使用年限为 44 年。 遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用 权年限自价值时点起为