房产评估师考试《房地产估价案例与分析》习笔记-第二部分教材重点知识的梳理.pdfVIP

第二部分 教材重点知识的梳理 第一部分 房地产估价报告的构成 第二部分 不同类型房地产估价重点知识 第三部分 不同目的房地产估价重点知识 第一部分 房地产估价报告的构成 一、房地产估价报告的构成要素 一份完整的估价报告应包括以下8 项内容： 1.封面； 2.致估价委托人函； 3.目录； 4.估价师声明； 5.估价假设和限制条件； 6.估价结果报告； 7.估价技术报告； 8.附件。 二、房地产估价报告的写作 （一）封面的写作（7项） 房地产估价报告的封面应写明以下内容： 1.估价报告名称 2.估价报告编号 3.估价项目名称 4.估价委托人 5.房地产估价机构 6.注册房地产估价师 7.估价报告出具日期 （二）致估价委托人函的写作（估价报告的一个摘要） 应包括以下内容： （1）致委托人函（标题） （2）致函对象：（为估价委托人的全称） （3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、价值时点、价值类型、估价方法和估价结果＋特别提 示） （4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签字或盖章） （5）致函日期：（估价报告出具日期） （三）目录 （四）估价师声明 1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大 遗漏。 2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论， 但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系 人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。 注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不 得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。 （五）估价假设和限制条件 1.一般假设 2.未定事项假设 3.背离事实假设 4.不相一致假设 5.依据不足假设 6.估价报告使用限制 估价假设和限制条件应说明下列内容： 1.一般假设，应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检 查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和 完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀 疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。 2.未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理 的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。 3.背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估 价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应 无背离事实假设。如土地剩余 36年，假定40年错误。土地使用年限是合同约定，不可以设定。 4.不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权 属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、 名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。 5.依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产 估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。 当无依据不足时，应无依据不足假设。 6.估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估 价报