房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第一部分房地产估价基本方法.pdfVIP

第一部分 房地产估价基本方法 一、收益法 二、成本法 三、比较法 四、假设开发法 五、其他重要考点 一、收益法的总结 1.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章） （1）适用对象：收益法适用的对象是收益性的房地产，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游 乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限 于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以 出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据有出租 收益的类似住宅的有关资料，采用比较法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法来 估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。 （2）适用条件 收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期，错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的收益 价值。因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。对未来的预期通常是基 于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。 2.收益法的技术路线 收益法：选择公式→收益年限或持有期→净收益→报酬率或资本化率、收益乘数→计算收益价值 收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估 价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选 用持有加转售模式。 3.收益法应用时应收集的技术资料 （1）收集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可 出租面积、营业面积等资料； （2）收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的 比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。 （3）收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产 的无风险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。 （4）收集估价对象在未来年限的收益变化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价 格。 4.收益法特别注意的知识储备 收益法注意公式的选取、净收益的求取、报酬率的确定和收益年限的确定（建筑物剩余经济寿命与土 地使用权剩余年限的比较）。 收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下列规定： 1.除有租约限制且评估出租人权益价值或承租人权益价值中的租金收入外，都应采用正常客观的数 据； 2.有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租 部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入； 3.评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁 合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 二、成本法的总结 1.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章） （1）适用对象：新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设 的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如 期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经 济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房 等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。 特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的 特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。 在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发 生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁 的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较