房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第三部分房地产估价报告的常见错误.pdfVIP

第三部分 房地产估价报告的常见错误 （一）估价报告书不完整 1.封面内容不完整（封面包括7项内容） 2.致估价委托人函内容不全 3.目录不规范（如少项） 4.估价师声明缺少或其内容不全 （如缺少全部注册房地产估价师姓名、用印章代替签字） 5.估价假设和限制条件缺失 6.估价结果报告内容不全 如抵押估价缺变现能力分析或风险提示 7.估价技术报告内容不全、缺项计算 8.缺附件或附件内容不全 （二）估价报告封面错误 封面中没有估价报告出具日期。 封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。 封面中“估价人”错误，应为注册房地产估价师，非注册房地产估价师签名。 估价报告名称错误：拍卖估价写抵押估价报告 估价委托人错误：强拍不是法院 （三）致估价委托人函内容的错误 1.致委托人函致函对象错误 2.致委托人函中缺估价对象的详细说明。 3.抵押估价中致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价 对象的市场价值但没有给出抵押价值）。 4.致估价委托人函中缺少估价目的。 5.致估价委托人函中没有说明价值时点。 6.致估价委托人函中缺法定代表人的签名、落款中缺公章等。 7.“目录”应放在“致估价委托人函”之后。 8.价值类型错误 9.致函日期错误 （四）估价假设和限制条件假设设定错误 如已经有抵押假设无担保权利； 依据委托人要求错误； 不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致； 根据教材变动出题。 （五）估价结果报告可能存在的错误 “估价结果报告”应包括以下13项（抵押15项）内容： 1.“估价委托人”可能出现的错误——缺少或表述不全 委托单位名称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住址。 2.“房地产估价机构”可能出现的错误——表述不正确或不完整 估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级 3.“估价目的”可能出现的错误——表述不准确 4.“估价对象”可能出现的错误 （1）估价对象范围前后不一致 （2）估价对象描述不清晰 1）土地权益方面 ①土地使用权人交代不清； ②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清； ③土地使用年限交代不清； ④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清； ⑤土地使用权证交代不清； ⑥对共有产权或部分产权交代不清。 2）土地实物方面 ①土地“生熟”程度交代不清； ②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清； ③土地面积、形状等交代不清； ④土地的四至交代不清； 3）建筑物方面 ①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）； ②房屋用途交代不清； ③建筑物结构交代不清； ④房屋建成年代交代不清； ⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）； ⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清； ⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清； ⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清； ⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。 5.“价值时点”可能存在的错误 （1）“价值时点”表述不正确或用语错误（如表述为“估价时间”、“估价时期”、“估价年月” 等）； （2）价值时点与报告中的时间数据不吻合 如：价值时点不在估价作业日期之内未说明价值时点确定的理由； （3）没有说明“价值时点的确定理由”可作为一处错误予以指出； （4）注意抵押和征收的价值时点的规定； 6.“价值类型”可能出现的错误 表述不规范、不全面、不正确。 要特别注意征收估价和抵押估价的价值类型。 7.“估价原则”可能出现的错误 （1）不符合《房地产估价规范》的要求或缺少某项原则或添加不必要的原