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第一 物业 §1-1物业相关学问 1．物业的概念 物业由英语Property引译而来的,含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。而现实中我们所称的物业，往往是单元性房地产的称谓，指有价的土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、公用设施及建筑地块等，是一个狭义的范畴。综上所述物业可以定义为：已建成并具有使用功能的各类房屋、附属设备、设施等相关的场地。物业通常由三部分组成： 土地：有肯定范围构成的地产； 建筑物：指附着与土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。 物权：指物业权力主体在法律规定范围内，支配不动产，并排解他人干涉的权利。 2．物业的性质 明确物业的性质是搞好物业管理的基础，物业的性质具体体现在物业的管理方面和社会经济方面，它打算着物业管理的客观规律。 3．物业的分类： 按其使用功能的不同，物业可以分为4类： 居住物业：包括住宅小区、公寓、别墅、度假村等； 商业物业：包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等； 工业物业：包括工业厂房、仓库等； 其他用途物业：如车站、机场、医院、学校等； §1-2物业管理 1．物业管理的概念 首先先讲一下传统房产管理与物业管理的区分： 传统房产管理是方案经济管理模式下的行政性、福利性的管理。实施管理的实体是政府的一个职能部门，即房管部。物业管理是市场经济管理模式下的经营性、服务性的管理。实施的实体是具有法人资格的专业企业。 概念：物业管理经营人受物业全部人的托付,依据国家的法律、法规、管理标准及托付管理合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的修理养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业的养护、修缮、经营，并为物业全部人和使用人供应全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益； 2．物业管理的产生和进展 一般认为物业管理起源于19世纪60年月的英国,而真正意义上的现代物业管理的产生,有人认为形成于19世纪末期的美国世界上第一个物业管理组织---芝加哥建筑物管理人员组织CBMO,1908年该组织宣告了设街上第一个特地的物业管理行业组织的诞生。新中国成立后，中国的房屋管理实行的是“行政性”管理模式，1981年3月深圳是第一家专业物业管理公司---深圳市物业管理工挂牌，表明我国房屋管理开头发生变化。1995年8月第一次全国性物业管理工作会议在青岛召开。（1995年8月也使物业公司成立之时） 3．物业管理的特点 物业管理的社会化 物业管理的专业化，这一行业由分散型转向了专业型，有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。 物业管理的企业化 物业管理的经营性，物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理走向“以业养业，自我进展”的道路，从而使物业有了造血功能，既削减了各主管部门的压力和负担，又使物业公共设施的修理等有了资金来源，还使业主受到全方位、多层次、多项目的服务。 4．物业管理的基本原则 依据物业管理的特点，结合我国物业管理的现状，物业管理应坚持以下基本原则： 有偿服务的原则 业主资质管理与专业管理相结合的原则 统一的、全方位的、多层次管理服务的原则 实行合同聘用制的原则 5．物业管理的五大职能： 决策与方案职能 组织职能 指挥职能 把握职能 协调职能 6．物业管理的地位、作用： 促进房地产市场的进展 有利于提高房地产投资效益 树立城市形象，完善城市功能 推动外向型房地产和涉外经济的进展 有助于提高房地产综合开发企业的声誉 7．物业管理的业务范围： 物业管理的基本业务：房屋建筑的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、保养与更新； 物业管理专项业务：治安保卫、环境卫生、消防平安、园林绿化、日常修理、车辆交通。 物业管理的特色业务：特约服务（市内清洁、家电修理、代购物品、接送小孩等）、便民服务 物业管理的多种经营业务：市内装潢、询问、中介等 基本业务、专项业务是物业管理的基本工作，即使物业保值、增值，是为业主和使用人供应基本的居住环境、工作环境、生产环境必不行缺的；特色业务与经营业务实在基础工作上的进一步拓展，侍从深度和广度上进一步满足业主和使用人的需要，以达到物业管理的社会效益、经济效益和环境效益的统一。 其次 物业管理机构 §2-1 物业管理企业 设立物业管理企业必需具备的自制条件 有合格的管理章程和管理方法 有20~30万元以上的货币注册资金 有固定的注册及经营地点 拥有或受托管理建筑面积1~5万平方米以上的物业 有管理物业所需的管理机构和各类人员，专业管理人员按建筑面积10平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足10平方米的不少于5人，企业在册管理人员中专业技术人员不得少于三分之一。 有完备的房屋管理，修缮与养护的保障措