房地产估价师考试模拟练习卷（2）（新版）.docVIP

房地产估价师考试真题卷（2） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的__来求取其价值的方法。 A．资本化率B．收益率C．收益乘数D．利息率 参考答案：C 2.假设开发法是以__为理论依据的。 A．收益递增原理B．均衡原理C．预期原理D．未来趋势原理 参考答案：C 3.市场法中区位状况修正的内容不包括__。 A．交通便捷程度B．繁华程度C．平面布置D．环境景观 参考答案：C 4.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为__万元。 A．1830.4B．2176.88C．2169.27D．2285.71 参考答案：B 5.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为__。 A．1468万元B．1333万元C．1500万元D．1287万元 参考答案：B 6.现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。 A．3939.61B．4433.88C．4768.50D．5652.09 参考答案：C 7.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。 A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状 参考答案：D 8.若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是__。 A．建筑造价指数或变动率B．建筑人工费指数或变动率C．一般物价指数或变动率D．房地产价格指数或变动率 参考答案：C 9.评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。 A．2526B．2241C．2135D．2985 参考答案：C 10.需要对实际值加权的理由是，越接近__的实际值对估价更为重要。 A．客观情况B．市场供求C．估价时点D．现在 参考答案：C 11.__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。 A．用途多样性B．相互影响性C．保值增值性D．易受限制性 参考答案：B 12.某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。 A．5.00%B．5.25%C．5.42%D．5.75% 参考答案：D 13.搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的__。 A．估价原则B．估价方法C．价格类型D．估价时间 参考答案：B 14.某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0，该建筑物的成新率为__%。 A．75B．65C．55D．45 参考答案：A 15.收益法适用的条件，是房地产的收益和__都易于量化。 A．成本B．报酬率C．运营费用D．风险 参考答案：D 16.路线价法特别适用于对__进行估价。 A．单宗土地B．待开发土地C．在大范围内同时对大量土地D．少量土地 参考答案：C 17.某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元/m2。 A．782.94B．817.06C．792.85D．768.06 参考答案：A 18.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。 A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一 参考答案：C 19.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。 A．工厂厂房B．