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地产开发那点事： （原创）最近常给员工培训，讲来讲去感到地产开发其实是天下最简单的事之一： 从设计规划来讲，就那么几种风格、户型、功能需求和政策规范的博弈； 从投资来讲，全成本、融资平台、融贷模式； 从政府关系来讲，兜兜转转，一份成本对应一份收益； 从工程来讲，三控两管到什么六管一控，实质上差不多，就那么几种结构，都离不开钢筋、混凝土，冲孔桩也没什么难的，深基坑也是农民工干的； 从成本来讲，大帐得会算，小账往死抠； 从营销来讲，拿地的时候就知道是亏是赚了，营销只不过是扩大战果和延长战线，四个阶段、几大推广，说白了就是想办法和买家博弈、卖楼； 从运营管控来讲，就是怎么能让外行的老板认同内行的价值，一方面，让老板给员工合理的回报，别为了钱拿自己的投资和员工逗着玩，另一方面，让员工别用专业逗老板玩，做点对得起收入的事，即所谓核心竞争力和专业能力积累； 从财务来讲，除了融资，就是报税和付款，内控审计没事得搞搞威慑，核算在各个行业中堪称最最简单； 从客服和物业来讲，品牌就是把售后和持续销售做好，物业也就是金钥匙、金管家、酒店式、无人式，制造点概念，核计核计服务内容，算算经营和管理费收入、成本费用支出，在员工管理上花点心思、想些点子； 从商业来讲，什么人流动线、业态规划说白了就是满足人类购物和打发闲暇时间的需要，舒适、高效、便利永远是主题；基本的单元就是商铺，扩展一下，加