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世联研究 | 别墅尺度 城市生活——佛山大平层专题报告 “ “ 前言 最近， 灯湖壹号成交一套7.1 万单位， 保利天悦二手成交两套7 万单位， 在当下行情 下，实在令人咂舌。 前有鹏瑞皓玥湾等大平层项目撑起佛山豪宅门面， 后有三山万科璞悦山摩拳擦掌准备开盘。毫无疑问，2022年将迎来大平层项目入市潮，究竟大平层有什么魅力呢？ 为此， 佛山世联探讨大平层的专题， 共分为两篇， 本次将探讨一下大平层涌现之下的 背景和市场特征~ 备注：本案选取单套住房建筑面积144㎡或以上的商品住宅作为本次报告的研究对象，别墅不纳入此 次报告研究范围。 ※ ※ 大平层涌现背景 背景一：高支付力人群数量不断攀升 背景一：高支付力人群数量不断攀升 得益于佛山强劲的制造业， 佛山除了GDP稳坐万亿外， 塔尖级别人群数量不断累积。据数据显示， 千万人民币资产“ 高净值家庭” 比2020 年增加700 户， 达到3.13 万户，位于全国第九。 1/13 数据来源：2021中国高净值人群家族安全报告 背 背景二：禁墅令之下，别墅产品难以更新换代 全国范围下的禁墅令，商住地容积率趋高，难以再见到新纯别墅项目，前期别墅产品力较差，且目前佛山一手别墅盘极少，多在近远郊，远离市中心。 背景三：地价走高，项目利润空间压缩 背景三：地价走高，项目利润空间压缩 佛山地价持续攀升，21年商住地楼面价达9115元/㎡，地王楼面价超2.3万/㎡！在面粉价直逼面包价的背景下，开发商需要寻求更高溢价能力产品，提升整体项目利润。 数据来源：佛山公共资源交易网、世联研究 在这个市场背景下，大平层这一产品逐渐在佛山市场占据一席之地。区别与传统别墅的有天有地外，大平层除了拥有别墅的尺度外，同时可以满足精英阶层对主城的资源配套及生活体验的 回归诉求。 那么，大平层这一产品在佛山里面的实际市场表现究竟是怎样的呢？ ※ ※ 大平层市场特征 特征一： 大平层进入供不应求时代，年均成交量突破 特征一： 大平层进入供不应求时代，年均成交量突破110万㎡ 从近五年的数据来看，佛山大平层年均供应99万㎡，成交118万㎡。从供应来看，近两年供应逐年下降， 佛山大平层产品并未能满足佛山高端改善市场需求， 大平层市场处于供不应求状态。 数据来源：佛山房产信息网、世联研究 特征二：对比普通住宅，大平层单价上溢价至少 特征二：对比普通住宅，大平层单价上溢价至少25% 在限价放开后，与普通住宅对比，大平层的价格实现能力凸显，尤其20年在疫情刚需刚改盘打折促销以及保利天悦集中网签的背景下， 溢价率高到38%， 而在21 年上半年普涨的背景下， 大平层凭借居住舒适性及稀缺性，溢价25%以上。 数据来源：佛山房产信息网、世联研究 特征三： 特征三：80分位总价段提升至600万，豪宅天花板升至1200万 17年主要为300万以内的住宅产品成交，直至19年超400万产品成交扩大至15%； 20年大平层市场迎来爆发式增长，500万以上占比扩大至17%，21年上升至26%。 而近两年， 随着鹏瑞皓玥湾、保利天悦、保利和悦滨江等豪改级别的大平层入市， 1200 万以上成交渐显。 随着21年远郊地区的大平层产品促销，300万以下产品成交占比反超，远郊地区仍有大平层产品需求。 数据来源：佛山房产信息网、世联研究 特征四： 特征四：160㎡内仍为主要成交产品，220㎡以上占比扩大至20% 从近五年的数据来看，144-160㎡为主要的成交面积段，占比超过30%。 值得关注的是220 ㎡以上的占比逐渐扩大， 尤其21 年占比达20% ， 160-220 ㎡占比遭压缩，高端客户对于居住空间要求提高，更加偏好大面积需求。 数据来源：佛山房产信息网、世联研究 ※ ※ 大平层分布特点 佛山世联统计了2020-2021 年的大平层成交项目， 我们发现五区均有大平层， 从成交数据来看，南海、顺德两个经济强区供求最为活跃。 而细分到板块分布上面来看，我们发现： 大良为全市最热点的大平层成交板块，配套资源丰富，具备虹吸全顺德富人的能力； 其次为狮山， 属于工业重镇， 地域广， 上榜多为远郊大盘， 辐射工业制造业中高层管理， 近两年网签项目达10个； 禅城城南则凭借优越配套以及东平河景观资源，囊括6个大平层项目 数据来源：2020-2021年网签数据统计 那么，是不是只有实力强劲的片区才可以打造大平层呢？ 我们首先来看看近两年的网签项目分布图： 2020-2021年网签盘分布图 结合具体的位置和周边的资源，我们可以看到目前在售的大平层主要分为以下四类： 第一种：在城市绝对核心地段的项目，目前全佛山仅保利天悦在售； 图片来源网络 第二种：处于禅南顺三区区内核心地段且拥有景观资源的项目，例如大良德胜河、奇槎东平 河等，典型代表为鹏瑞皓玥湾、龙光天境等； 图片来源