房地产行业 历史的终结，时代的开始.docxVIP

四维梳理 A 股重点上市房企 2021 年报及 2022 年一季报表现 我们延续 20 年年报综述报告《利润率和杠杆率的调整之年》（2020/5/12）的分析框架，在 A 股上市房企中挑选出 66 家房企（以下统称为“总体房企”，其中包括 6 家龙头房企、27家中型房企、33 家小型房企），从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理 A 股重点上市房企 2021 年报和 2022 年一季报表现。 图表1： 房企分类 房企分类 房企 龙头房企 6 家 万科 A、招商蛇口、保利地产、金地集团、绿地控股、新城控股等 中型房企 27 家 泛海控股、华侨城 A、中天金融、金科股份、福星股份、中南建设、荣盛发展、滨江集团、新湖中宝、北京城建、华发股份、首开股份、迪马股份、浦东金桥、城投控股、陆家嘴、张江高科、中华企业、大悦城、世 茂股 茂股份、广宇发展、光明地产、信达地产、荣安地产、北辰实业、迪马股份、世联行等 小型房企 33 家 顺发恒业、美好置业、中国武夷、世荣兆业、广宇集团、南国置业、冠城大通、格力地产、鲁商置业、云南城投、万通地产、宁波富达、苏州高新、京能置业、大名城、上实发展、市北高新、光大嘉宝、中洲控股、天房发展、皇庭国际、中交地产、电子城、华远地产、深振业 A、华联控股、香江控股、天健集团、宋都股份、凤凰股份、合肥城建、天地源、西藏城投等 ， 业绩：利润率加速下滑，龙头韧性全面显现 归母净利增速持续下探，但业绩集中度持续提升 2021 年房地产行业遇到挑战，流动性收紧叠加下半年行业基本面全面下行，从而导致利润 空间进一步压缩，各梯队上市房企盈利受到严重影响，在 2020 年来净利润负增长的基础上进一步大幅下降。其中龙头房企营收和归母净利保持较强韧性，且归母净利占总体房企比重自 2016 年以来持续提升，归母净利集中度创 2015 年以来新高。中型、小型房企营收和归母净利同比降幅依次扩大，中小型房企归母净利同比降幅 100%以上。 业绩规模层面，2021 年总体房企营收同比增长 12.2%，较 2020 年下滑 1.9 个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比增长 15.8%、11.0%、5.9%，增速较 2020 年+0.3、-8.2、-7.1个百分点；总体房企归母净利润同比下降 59.7%，增速较 2020 年下滑 55.1 个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比下降 28.3%、112.8%、115.8%，增速较 2020 年减少 30.8、 103.1、69.4 个百分点。 业绩集中度层面，龙头、中型、小型房企营收占比分别为 61.6%、31.0%、7.3%，其中龙头房企提升 0.9 个百分点，中型、小型房企分别下降 1.9、0.1 个百分点。龙头、中型、小型房企归母净利占比分别为 112.0%、-10.8%、-1.2%，其中龙头房企提升 49.1 个百分点，中型、小型房企分别下降 44.7、4.3 个百分点。近年来，龙头房企的业绩集中度提升，创 2014 年以来新高。 图表2： 总体房企营业收入同比增速 图表3： 龙头/中型/小型房企营业收入同比增速 总体房企营业收入同比增速30% 总体房企营业收入同比增速 30% 21% 22% 14% 12% 8% 龙头房企 中型房企 小型房企 30% 25% 20% 15% 10% 5%  40% 30% 20% 10% 0% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 资料来源：， 资料来源：， 图表4： 总体房企归母净利润同比增速 图表5： 龙头/中型/小型房企归母净利润同比增速 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%  总体房企归母净利润同比增速 36%26%22%16%-5%-60%2016 2017 2018 2019 20 36% 26% 22% 16% -5% -60%  80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% -120% -140%  龙头房企 中型房企 小型房企 2016 2017 2018 2019 2020 2021 资料来源：， 资料来源：， 龙头房企中型房企小型房企10%11% 9% 8% 7% 7% 32%33%33%33%33%31%58%57% 龙头房企 中型房企 小型房企 10% 11% 9% 8% 7% 7% 32% 33% 33% 33% 33% 31% 58% 57% 58% 59% 60% 62% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%  120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%  龙头房企 中