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剧震后的房地产业
销售未见回暖, 降幅持续扩大
2022 年一季度商品房销售额同比-22.7,销售均价同比-10.4,由于三四线销售市场表现不如一二线,销售均价的下降并非结构性因素导致,反映房企普遍存在降价销售的行为。从城市角度,2022 年截至 4 月,300 城住宅销售面积累计同比
-50,4 月单月 300 城住宅销售面积同比-64,景气度仍低迷。从房企角度,2022年截至 4 月,百强房企累计全口径销售额同比-50,4 月单月百强房企全口径销售额同比-59,降幅再扩大。
图1:商品房销售额累计同比增速 图2:商品房销售均价累计同比增速
资料来源:国家统计局,整理 资料来源:国家统计局,整理
图3:300 城单月住宅销售面积及累计同比 图4:百强房企单月销售额及当年累计同比
资料来源:,整理 资料来源:,整理
房企融资仍不容乐观, 到位资金降幅扩大
虽然近期不少优质房企受到金融机构的融资支持,但整体融资情况仍然不容乐观。 2022 年截至 4 月,房企累计发行国内债券 1830 亿元,同比-32,累计发行海外债券 558 亿元,同比-61;发行房地产信托总计 590 亿元,同比-76。由于外部
融资额恢复缓慢,房企对销售回款的依赖性依旧较强,受销售下行影响,2022 年一季度房企到位资金同比-19.6,降幅扩大。
图5:房企内债当月发行额 图6:房企外债当月发行额
资料来源:Wind,整理 资料来源:Wind,整理
图7:房地产信托当月发行额 图8:房地产开发企业到位资金累计同比增速
资料来源:用益信托网,整理 资料来源:国家统计局,整理
投资拿地依旧冷清, 开竣工表现疲软
地产开发投资主要依赖建安投资,而疫情冲击施工,2022 年一季度房地产开发投资完成额同比+0.7,边际走低;新开工面积同比-17.5,延续弱势;竣工面积同比-11.5,已是强弩之末。由于房企资金紧张且对未来预期悲观,土地市场冷淡局势尚未扭转。2022 年截至 4 月,300 城住宅土地累计成交建面同比-61;4 月单月 300 城住宅土地成交建面环比+25,同比-55。
图9:房地产开发投资累计同比增速 图10:新开工面积累计同比增速
资料来源:国家统计局,整理 资料来源:国家统计局,整理
图11:竣工面积累计同比增速 图12:300 城住宅土地单月成交及累计同比
资料来源:国家统计局,整理 资料来源:,整理
政策放松脉络清晰, 后续力度有望加大
本轮地产下行与历史上的下行周期不同,不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度,都是史无前例的。原因是 2016-2021 年“快周转”模式带来的过度金融化,经过 2021 年下半年以来销售下行、预售监管的引爆,出现的模式“坍塌”。去疴需用猛药,我们认为在土地市场完全回暖之前,政策放松的脚步不会停止。
2021 年上半年,中央对房地产市场进行全面调控,“从严”是主基调,严控信贷
并敦促热点城市及时出台调控措施。而 2021 年下半年以来,房地产行业基本面急转直下,房企信用事件频发,9 月末央行提出了对房地产市场“两维护”的说法,此后监管层政策基调显著软化。各地亦采取了发布限跌令、调低房贷利率、放开按揭额度等措施,放松公积金贷款额度成为多数城市的发力方向。
2022 年 2 月以来,部分城市开始了更大胆的尝试,房贷政策实质性放松。2 月山东菏泽、重庆、江西赣州等地传出房贷政策已悄悄松绑,对部分地区的部分楼盘执行首房首贷最低首付 20、贷清二套最低首付 30的政策,消息发出后并未迎来
官方辟谣声明,此举象征意义浓厚,表明高层态度转向默许。
2022 年 3 月伊始,河南郑州发布房地产“一揽子”政策。作为第一个全面提振房地产市场信心的二线省会城市,引起了市场极大的反响。此后,全国各城市雨后春笋般密集出台房地产宽松政策,范围包括放松限购限售限贷以及提供购房补贴等多个方面,促进当地购房需求释放。
4 月 29 日政治局会议标志着高层对于房地产放松的态度从“默许”走向“支持”。
表1:2022 年 3 月以来地方政府密集出台的房地产放松举措(不完全统计)对标 2014 年至 2016 年的整体宽松周期,我们认为在当前基本面极差的背景下,未来还可能推出的政策包括更大范围内对“四限”政策的调整、房地产行业股权融资限制的调整、基本面较弱的城市一些更大力度的支持措施。我们相信,伴随中央态度的
表1:2022 年 3 月以来地方政府密集出台的房地产放松举措(不完全统计)
序号 日期 涉及地区 政策/新闻 主要内容 部门
3 月 1 日 河南郑州 关于促进房地产业良1、支持合理住房需求。保障大学生在郑安居,对博士研究生、硕士研究生、本郑州市人民政府性循环和健康发展的科毕业生、专科毕业生在
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