合富研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位告.pptVIP

* 项目地块总结： 经过项目地块分析，开发基点落在两大问题： Q1：项目地块成熟度不高，选择一个什么时机进入市场？ Q2：周边写字楼竞争激烈，而且销售情况不佳的情况下，选择做什么样的物业成功机会大？ 第六十二页，共八十五页。 * Part3 ｜项目发展方向 一、项目开发体量建议 第六十三页，共八十五页。 * 写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。 67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米·月以下 76.8%的公司购买写字楼的价格在5000元以下 高新区写字楼客群结构 第三十页，共八十五页。 市场需求的主力面积集中在200㎡以下。 74.2%写字楼客群面积在200平米以下 高新区写字楼客群结构 写字楼客群主体为中小企业，主力租住面积较小。 第三十一页，共八十五页。 * 高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%； 企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。 除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素； 客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。 高新区写字楼客户特征小结： 高新区写字楼客群结构 第三十二页，共八十五页。 * 高新区写字楼案例分析 第三十三页，共八十五页。 * 项目名称 西港国际大厦 调查时间 2009-7 建筑类型 高层 总套数 43套 入市价格 8000 目前价格 8000 主力户型 1560-1571 优势户型 1560-1571 配套优势 交通便利 产品定位 西安新世纪之初的标志性建筑，西安高端商务的典型代表 周边配套 金融：中国建设银行、中国工商银行、上海浦发银行、国家开发银行、西安商业银行等 酒店：志诚丽柏酒店、志诚商务酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大学：西北大学、电子科技大学、西北工业大学等 商业：世纪金花、金鹰百货、易初莲花、爱家购物、国美电器、正泰家具等 公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园等 其他：新纪元俱乐部、长安俱乐部、大香港鲍翅酒楼、阿林鲍鱼、机场物流中心等 西港国际大厦 高档写字楼案例 第三十四页，共八十五页。 * 豪华大堂 外立面 公共走廊 总建 筑面积 建筑层数 标准 层面积 标准 层高度 大堂 高度 建筑 总高度 楼体 高度 停车位 广场 面积 70303㎡ 50层 约1600㎡ 3.75米 13.5米 218米 185米 452个 约 15000㎡ 地上48层 地下2层 接待厅 第三十五页，共八十五页。 * 租售周期长，出租率高，销售率低 ； 销售价格高，目标客群承受力有限是去货 慢的根本原因 ； 原装进口电梯及设备，市场形象好，投入 成本高； 整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争 高新国际商务中心 高档写字楼案例 第三十六页，共八十五页。 位置 高新路与科技路交汇处 面积 160-1464平方米 租金 85元/㎡·月 出租率 95% 停车位 420个 空调 24小时自助水源热泵中央空调 其他配置 8部日本原装三菱客梯，另有1部为日本原装三菱消防电梯；照明采用ABB/Ibus系统；外墙：干挂花岗岩、铝合金玻璃墓墙、中空LOW-E玻璃 物业管理费 18.36元/月·㎡（含电梯、空调） 入驻企业行业类型 银行、软件、电子、房地产、通讯 入驻企业人数规模构成 知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界500强企业 高新国际商务中心 高档写字楼案例 第三十七页，共八十五页。 外墙: 主楼优质外墙砖、裙楼为石材及玻璃幕墙 内墙: 混合沙浆抹灰面 电梯: 6部 门窗: 塑钢中空玻璃窗 供电: 市政双回路 供水: 市政水网 采暖: 集中供暖 通讯: 电话、有线、宽带、卫星电视接口 每层中庭 底商配套 老三届世纪星大厦 中高档写字楼案例 第三十八页，共八十五页。 位置 永松路和二环交汇处 租金 60元/㎡·月 出租率 95% 停车位 296个 空调 分户式中央空调 其他配置 6部芬兰通力电梯，1部蒂森克虏伯电梯，地下1—3层车库采用2部意大利GMV进口汽车专用电梯；备用电源为奔驰发电机组 物业管理费 18.36元/月·㎡（含电梯、空调） 入驻企业行业类型 目前入住企业100余家，以中小企业为主，多数企业十到二十几人办公，其余为4\50人左右 有两家企业达百余人。 入驻企业人数规模构成 知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界500强企业 老三届世纪星大厦 中高档写字楼案例 第三十九页，共八十五页。 * 位于西高新开发区科技路和高新一路交汇处，由一栋31层高级住宅，一栋25层高级写字楼，配以相连的4层裙楼组成。 它集写字间、酒店、商业和行政办公多种功能为一体，是一座高品质的综合性商