第7章成本法培训资料课件.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 四、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 在我国建设用地使用权下，土地的使用期限和建筑物的经济寿命有可能不是同时结束的，因此，在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。两者的时间关系有如下3种： ?（1）建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物的折旧。 （2）建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况： 1）出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿，此时应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。 2）出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，此时，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。 （3）建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束。 返回 第六十二页，共八十三页。 第四节 成本法应用举例 【例7-13】：某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m?2?，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，销售费用和销售税费分别为可转让土地价值的2%和5%，且销售费用与销售同时发生，直接成本利润率为10%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 第六十三页，共八十三页。 第六十四页，共八十三页。 【例7-14】：某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知道其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。 第六十五页，共八十三页。 第六十六页，共八十三页。 【例7-15】： 某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。 （1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。 （2）经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元 （3）原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。 （4）该类度假村项目的报酬率为8％。 第六十七页，共八十三页。 返回 第六十八页，共八十三页。 本章习题 一、单项选择题