房地产行业-国内典型产业园REITs产品专题研究报告.docx

房地产行业-国内典型产业园REITs产品专题研究报告 1、产业园公募REITs概览 1.1、首批、第二批公募REITs收益表现回顾 2021年6月21日，中国首批9只基础设施公募REITs试点项目在沪、深两地交易所挂牌上市，国内公募REITs正式落地。至今，首批公募REITs上市以来已满八个月有余，从二级市场收益情况来看，截至2022-03-07，受短期资金推动、相关产品稀缺性、投资风险偏好下行等因素影响，9只产品全部实现正收益，其中7只股价（截至2022-03-07）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅32.1%；?从分红角度来看，整体上首批REITs的2021年三季度可供分配金额符合预期，且特许经营权类项目的现金分派率优于产权类项目；从流动性来看，因战略投资者持有份额受制于限售期，因而自由流通份额相对较低，截至2022-03-07录得日均换手率1.9%。 2021年12月中旬，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT两只产品先后上市，第二批公募REITs上市首日二级市场表现良好，前者上市首日涨幅为22.8%，后者上市首日涨幅为30.0%；截至2022-03-07，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT分别录得涨幅55.1%及27.0%，市场表现良好。从流动性来看，受益于资产配置需求及政策推动，叠加上市初期“炒新”情绪，第二批公募REITs在二级市场上交易更加活跃，截至2022-03-07，两只REITs日均平均换手率超4.1%。 其中，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT及建信中关村REIT底层资产类型皆为产业园区基础设施。截至2022-03-07，四只产业园REITs录得平均涨幅37.3%,日均换手率约2.3%，均高于首批、第二批公募REITs均值，其中建信中关村REIT表现突出。同时，红土盐田港?REIT及中金普洛斯REIT底层资产类型为产业园区的仓储物流园区，因系列专题报告已探讨，故本文不做赘述。 基于首批、第二批公募REITs表现突出，REITs试点项目的储备工作不断取得新进展，目前包括物流园区、产业园区、数据中心等类型的REITs项目正在研究推进过程中，后续落地可期。当前中国已发行的产业园公募REITs底层资产以国资园区为主，而后续申报项目也多为国资所有，而其中由民营企业昂立集团及合作机构中信建投证券启动的沈阳国际软件园REITs项目为当前筹备中的首只纯民营园区REIT及东北区域首只园区REIT。 1.2、中国产业园基本现状 产业园区指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资建厂，通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集结，增强产业竞争力，并向外围辐射的特定区域。 随着国民经济的快速发展，产业园类型亦逐步多元化，例如高新技术产业开发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区按属性可大体上分为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类；按承载功能可分为国家级开发区、省级开发区和各类专业园区；按开发模式可分为政府主导、企业主导、政企合作开发园区三种；而按开发建设参与主体，可大致分为政府平台企业、专业开发商、制造实体企业、互联网企业及金融机构开发建设产业园区。 当前，中国产业园区发展步入存量改革+创新发展期，相较于早期盲目扩张与粗放式的同质化经营，各类型产业园区大都趋向于“专业化、特色化、科创化”的发展模式，通过打造主题产业园区聚焦重点领域，协调资源分配，促进产业集聚，培育出更高层次和更高形态的产业园区。 而近年各地方政府更是出台打造特色园区1的相关政策，在对新型产业园营业能力、产业聚集、基础设施建设等方面提出更高要求的同时，也给予较大支持力度。如2020年3月上海市政府出台关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施，加快26个特色产业园建设；2021年9月天津市工业和信息化局发布天津市主题产业园区建设实施方案（2021—2025年），计划到2025年年底，天津建成30个市级主题产业园区；2021年10月济南市政府印发支持特色产业楼宇发展的若干政策，通过政策扶持鼓励主导产业集聚发展；此外北京、重庆、湖南、苏州及杭州等省市亦出台类似政策。 根据中国开发区网、头豹研究院等数据，随着产业升级及国家政策等利好因素推动，园区经济产业近年呈现高速增长。2020年，中国217个国家级经开区及169个国家级高新区地区生产总值达11.6万亿元及13.6万亿元，占GDP比重分别达11.4%及13.3%。截至2022年2月末，中国共有各类国家级开发区665家，多涉及化工、汽车等产业；省级开发区2069家，以新材料、节能环保等行业为主；各类广义专业产业园区约8万余个2。 其中，中国国家