房地产地块分析调研资料.docxVIP

/. 广东省佛山市东平新城地块调研报告 2009年7月 项目综述 地块处于佛山市禅城区东平新城，该地域定位为佛山市居住新区，是未来发展重点地域。 该地域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公寓最高可达20500元/㎡。 供给产品主若是130-160㎡改进型产品，最热卖的户型是120-130㎡改进型产品，有5%-10%的附送面积。 进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。 总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。市场时机点及存在的威胁 地域发展潜力（规划、政府投资建设力度） 地域供求关系 我司品牌及产品竞争力 4) 5) 开发建议 预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡，面积50-80㎡，预估首年资本回笼2亿元。 预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净收益20%。 建议开发新户型，增加附送面积。 /. 目录 项目综述1 一、地块大要4 1.地块地址及交通4 2.地块现状及周边4 3.地块各项指标4 4.地块图示4 二、佛山市房地产市场综述5 1.城市宏观经济数据5 2.近5年房地产开发情况（EXCEL做表）5 3.商品住宅价格及成交走势6 4.各地域房地产市场7 5.房地产政策7 三、地块所在地域房地产市场解析7 1.东平新城板块地位7 2.土地市场情况8 3.地域商品房供求关系8 4.地域商品房价格及面积8 5.别墅市场解析9 四、商业开发建议9 1.商业定位10 2.商业开发规模及面积10 3.商业开发地址及设想（附图）10 4.商业租售价格评估10 五、项目SWTO解析10 六、项目定位11 1.产品及售价建议11 2.产品配比建议11 3.销售计划预估11 /. 4.投资解析12 5.其他建议12 七、附件12 1.楼市地图12 2.当地代表楼盘12 3.其他楼盘列表13 4.城市商圈解析13 5.热卖产品解析13 调研人员：张三、李四 /. 一、地块大要 地块地址及交通 地块四至 距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，巅峰期间约 分钟。 地块现状及周边有? 利 因 素 不? 利 因 素 突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。 周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距离）。 3.地块各项指标 占地面积（亩） 容积率 住宅建筑面积（万平方米） 土地价格（万/亩） 楼面地价（元/㎡） 土地信息本源 绿化率  可开发面积（亩） 总建筑面积（万平方米） 商业建筑面积（万平方米） 总地价（亿元） 用地性质 首期挂牌时间 建筑密度 限高  90/70 地块图示 图示参照：投资部《目标地块地形图》 /. 二、佛山市房地产市场综述 城市宏观经济数据 2011年佛山宏观经济数据与南京市比较表（与已有项目城市近似数据的对 比） 佛山南京广州 总人口（万人） 市区人口（万人） GDP（亿元） GDP涨幅 社会消费品零售总额（亿元） 各项存款余额（亿元） 城镇居民人均可支配收入（元） 固定财产投资（亿元） 固定财产占GDP比率 房地产开发投资（亿元） 解析： 经过以上数据可以看出，佛山 近5年房地产开发情况（EXCEL做表） 2009年，佛山市累计完成房地产投资1188.7亿元，商品房施工面积6847.9 222 万m，商品房竣工面积1293.5万m，商品房销售面积1396万m。各项目指标仅 次于直辖城市，在省会城市排名前列。 /. 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 20022003200420052006200720082009  商品房施工面积（万m2） 商品房竣工面积（万m2） 商品房销售面积（万m2） 从上表可以看出： 消化量 商品房的供求关系基本平衡， 销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快， 商品住宅价格及成交走势 佛山商品住宅09年全年成交均价4903元/m2，近8年房价每年8%稳步上涨，详尽可见下表： 800 6000 700 5000 600 500 4000 400 3000 商品房销售金额（亿元） 商品房均价 300 2000 200 100 1000 0 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 /. 各地域房地产市场 两种表现方式： 1)表达 地域  特点  产品  房价  客群 沈河区  市中心  高层，130-150改进型  1.2万 苏家屯区 铁西区 2009年各地域成交情况比较： 成交面 成交套 成交金 成交均 单套总