网红楼盘制造.pptxVIP

一个角色的选择就是同类角色的共同选择网红楼盘制造实效机构产品制造方法论 传统楼盘产生方式以“畅销品”为锚户型配比总平排布楼栋组合户型选型根据区域内畅销品类别， 确定户型配比优选同面积段更有特色户型依据土地指标和户型配比合成单元数单元组合，形成总平图危 害品类过剩定价权丧失浪费指标资源利益点速度快成本低短期安全高周转，通宵出图不是梦 楼盘的四大价值点土 地形 态空 间附加值城市地位板块属性 阶层群体 评估机制 正负配套地块指标极限可能形态价值排序体块尺度面积大小切分逻辑立面 园林物业服务展示区 精装个性化 科技 艺术 社群产品线高成本通过附加值做提升，忽略土地 空间 形态 为客户的下一个角色制造产品网红楼盘是如何制造的？ 为“角色”寻找“道具”的过程，就是消费行为 35岁+男人家长双方父母，妻子孩子 四房双套，公园超市和学校父亲儿童房 儿童玩乐空间 琴房，孩子书房，学区社交空间 工作区 兴趣区 健身房 书房二人世界，妻子爱的花园，茶室/ 派对/衣帽间/大浴缸/卧室大阳台丈夫男人同一人的不同角色，对空间的需求是不一样的 35岁+男人家长双方父母，妻子孩子 四房双套，公园超市和学校父亲儿童房 儿童玩乐空间 琴房，孩子书房，学区社交空间 工作区 兴趣区 健身房 书房二人世界，妻子爱的花园，茶室/ 派对/衣帽间/大浴缸/卧室大阳台丈夫男人同一人的不同角色，对空间的需求是不一样的 1个人的4大必要角色无数个典型角色构成了人一生的消费动机家庭角色社会角色社交角色虚拟角色组织家庭，传承关系参与工作 社会价值加入群体 社会认同内心需求 存在感 以市场畅销品为锚，到以客户新需求为锚 实效机构产品定位的四个关键步骤顾客新角色锚定项目超级难题土地极限指标产品角色场景楼盘规范出品 土地极限指标每块地的指标之下，空间有无限可能，但只有符合指标的最佳空间形态， 才是地块独一无二具有打动力的。一个项目的N版规划，强排，找地块的“极限边界’土地指标独一无二地块长宽/容积率 限高/密度/地形无限可能空间最佳空间形态面积栋数梯户数长宽高层/洋房/别墅120/140/20015栋/18栋T2/T4开间/ 进深选取前三空间无限可能，但间 距形态梯户数面积最 舒适的只有几种，选 择出来，与客户角色 对碰 超级难题成本/售价角色/数量空间/指标任何一种空间方案，都会有真实的市场难题成本高过客户出价极限品类产品超过现有天然顾客数量要更好的空间，就只能牺牲指标在项目最佳方案的几种可能中，确定基数面最大和出价力匹配的角色方案难题破解 确定方案，就是确定顾客角色重点是抓住客户未满足的角色潜在的角色渴望和出价预期 角色不同产品不同面宽18米进深16米建面260平米习惯度假的子女成年家庭2代3人董事长家里工作场景董事长会议室社交功能餐厅书吧红酒吧度假场景社交工作事业成功的单身者享受自我泳池夫妻皆成功的社交化家庭豪华主卧套房事业型家庭红酒吧4套房的改善性刚需传统的三口之家退隐的成功者艺 术 长 廊豪华主卧套房茶道艺术和时尚界人士家庭 确定方案，就是确定顾客角色 案例~武侯金茂府土地指标建设用地 162亩容积率 2.6建筑密度30%难题：因限高条件限制，并不能做出低容积率的高端豪宅其中一块用地12层小高层主力面积段185+235平米局部165+265平米主力户型面积总价600万—800万超出现有客户出价力预期，市场不匹配唤醒客户角色40+人生巅峰期的角色需求限高 42米楼面价17000+ 40+人生巅峰期的角色需求200平米的房子，120平米的使用功能40+人群是享受成功的人群事业成功者儿女读高中或者大学家庭人口少 父母自己住 钱多人少 享受生活明天不再有关系今生不再相欠所以来生也不必再见40岁前干出名堂 40岁后活出名堂时间的享受 享受成功豪宅的物理性 ：时间武侯金茂府男人不满足 角色不匹配时空定位法 40+人生巅峰期的角色需求时空定位法时间场所精力时空时间 场所 精力构成了你的社会时空时间的价值是由切断它的空间来决定最终决定感受的是精力如何分配的武侯金茂府40+豪宅的三个不同点静区睡眠区占1/3，2/3空间给白天豪宅的奢侈感是醒着的16小时椅子比床多就是奢华不同的场景需要不同的椅子夫妻同时读书，互动却不干扰满足三组家庭聚会 各有场所阳台舒适 满足冬夏不同场景反街区化生活 整体场所感营造40+男人“家门外 社区内”场所共享咖啡厅 茶室运动健身共享厨房美发美容等020上门服务少儿教育空间4738 2 15 6 设计给你100平米的客厅，你能装满吗?产品定义极限边界角色场景为顾客下一个角色创造场景消费升级，已满足角色不会有 打动力；创造出之前顾客也不 知自己下一个角色是什么？N种推导优化排序符合土地指标的方案较好超级难题成本售价 角色数量 空间指标户型设计空间设计策划市场不