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2023年宏观经济专题研究 房地产经济测算 1.引言 房地产业是国民经济的重要组成部分，事关民生消费和投资发展。近些年来，我 国房地产业发展较为迅速，房地产业增加值从 2000年的0.41万亿增长到 2021 年的 7.76 万亿。按照国家统计局的统计，房地产增加值在GDP中的比重也表现出 上升的趋势，从 2000 年的 4.13%增长至2021年的6.78%。在现实统计中，我国当前对房地产增加值的核算还存在着诸多问题，受资料来源、 福利性住房政策、固定资产折旧方法等因素的影响，导致一些与房地产相关的数 据没有被纳入 GDP 的统计范围，从而导致房地产在 GDP 中的占比被相应低估。 在房地产 GDP 的统计中，自有住房折算租金占有较大的部分，这一部分是应当纳 入 GDP，而现实中存在较大低估的部分。在经济生活中，居民获得了一个住宅的 所有权后，就成为了一个类似于“服务型企业”的主体，无论是将自有住房租赁 给他人还是自己居住使用，都可以看成是在向市场提供一种居住服务。获取该居 住服务所付出的对价就是租金，自我居住的房屋由于提供了服务，也应视为交付 了租金，需要在国民经济核算中计入 GDP，这部分租金称为自有住房折算租金， 也称为虚拟租金。我国房地产 GDP 统计中虚拟租金存在较大低估的原因主要为没 有较好地将近些年房价的上涨纳入到统计中。 2、房地产经济贡献的测算方法 2.1、支出法下房地产经济贡献分解 支出法进行 GDP 核算包括最终消费支出、资本形成总额、净出口三个部分，由于 房地产业不涉及进口和出口，所以在计算房地产业产值时，仅包括最终消费支出 和资本形成总额两部分。 可以得出房地产业产值的计算公式： 支出法房地产业产值=房地产最终消费支出+房地产资本形成总额 按照《中国非经济普查年度 GDP 核算方案》，支出法测算 GDP 中对居民消费的核 算包括了食品类、衣着类等 12 类，其中居住类和自有住房服务属于房地产范畴； 对固定资本形成额的核算包括了住宅、非住宅建筑物等 7 类，其中住宅和非住宅 建筑物属于房地产范畴。 2.2、虚拟租金的测算 自有住房折算租金（虚拟租金）是房地产消费核算中“自有住房服务”部分的重 要组成，其核算的准确程度直接关系到房地产经济贡献的测算。现有的主要方法 包括成本法、市场租金法和“使用成本法”对于测算方法的选取也在一定程度 上会影响房地产在GDP中是否会被低估。 2.2.1、成本法 成本法是运用房屋建筑时的成本和相应的折旧率计算自有住房服务产出价值的一 种方法，在计算时通过不考虑投资资金的利息和房屋的预期收益达到简化计算的 目的。成本法下，城镇和农村自有住房虚拟租金计算公式为： 城镇自有住房折算租金=城镇人均住房建筑面积×城镇人口数×城镇房屋竣工造 价×城镇自有住房率×城镇住房折旧率 农村自有住房折算租金=农村人均住房面积×农村人口×农村农户竣工房屋造价 ×农村自有住房率×农村住房折旧率。 运用成本法估算时，我国对相关折旧比例做过一些调整。对于城镇和农村自有住 房的折旧率，2004 年经济普查之前，是按照每年 4%和 2%进行提取折旧的，在 2004 年实施经济普查之后，折旧比例分别调整到了 2%和 3%，即城镇调低了 2 个百分点， 农村调高了 1 个百分点。同时，2004 年之后，用当期建筑成本的现行价格代替了 房屋的历史成本价，与国民经济核算的基本原则保持一致。 成本法的优点在于简单明了，可操作性较强，便于较快计算出结果。同时，成本 法也存在着一定的问题，随着房地产市场的快速发展，建筑成本的增长速度落后 于房价的增长速度，按照采用较低的折旧率的成本法会低估虚拟租金，进而低估 居民住房消费支出。 2.2.2、市场租金法 市场租金法是通过估算房租的市场价格来估计住房租赁活动的增加值。当前，美 国、德国、日本、荷兰等国对自有住房租金的核算采用了市场租金法。我国的当 前国民经济核算体系也推荐运用市场租金法，《中国国民经济核算体系（2016）》 对城镇居民自有住房服务产出核算方法的改进，推荐采用市场租金法估算城镇居 民自有住房服务产出，希望能够更加精确地反映城镇居民自有住房服务价值。 采用市场租金法可以把我国目前房地产业中的城镇存量住房租赁活动核算里没有 包括的内容和低估的部分一起补充进来，同时也对城镇居民自有住房服务进行了 重新估价，克服了成本法运用折旧计算产出和增加值的不足（刘洪玉等，2003）。 但是按照《中国国民经济核算体系（2016）》使用市场租金法进行测算的条件尚 不具备，目前的住房调查内容还未达到市场租金法估算的数据要求（李芳芝和张 焕明，2021）。考虑到中国人口流动性大、租赁人口的数据缺乏、居民住房自有 率高，从全国范围讲，使用市场租金法来估算居住消费支出受到限制（康远志， 20