2023年经营服务行业22年年报综述 增值服务收入占比下降.docxVIP

2023年经营服务行业22年年报综述 增值服务收入占比下降 1、运营服务：盈利能力下滑，规模扩张放缓，行业分化加剧 1.1、财报情况：整体业绩不佳，央国企表现较稳定 （1）盈利能力下滑导致增收不增利 营收与归母净利润增速大幅下滑。2022 年 22 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 1995.9 亿元，同比 增长 24.1%，增速较 2021 年同期下降 21.1 个百分点；实现归母净利润 124.4 亿元，同比下滑 37.6%，增速较 2021 年同期下降 85.9 个百分点。归母净利润率由 2021 年的 12.4%下降至 2022 年的 6.2%，行业整体呈现增收不增利 的现象。 毛利率下行，成本管控能力提升。2022 年 22 家重点物管及商管公司整体毛利率维持在 20.9%，较 2021 年 同期下滑 4.1 个百分点，一方面基础物管由于防疫封控导致成本上升，另一方面非业主增值服务、社区增值服 务受房地产市场下行、封控无法开展社区增值服务等影响，毛利率也出现下行。管理费用率从 2021 年的 8.0%下降至 2022 年的 7.6%，在外部环境不容乐观的情况下，大部分物企选择降本增效。表现较好的企业包括 滨江服务、招商积余等，2022 年管理费用率分别为 3.1%、3.5%。 综合毛利率下行主要是由于：1. 毛利率最低的基础物管服务收入占比提升，由 2021年的 57.9%提升至 61.6%； 2. 各项业务的毛利率均有下滑：基础物管服务、非业主增值服务和社区增值服务的毛利率分别为 17.6%、23.1% 和 36.1%，下滑 2.2、7.3 和 3.1 个百分点。分不同企业性质来看，央国企背景的物企业绩维持正增长，利润率维持稳定。2022 年，22 家重点物管及商 管公司中的 10 家央国企背景的物企合计实现营业收入 1056.66 亿元，同比增长 28.7%，增速较 2021 年同期下降 2.8 个百分点；实现归母净利润 83.18 亿元，同比增长 7.8%，增速较 2021 年同期下降 34.0 个百分点。归母净利 润率由 2021 年的 9.4%下降至 2022 年的 7.9%，下降了 1.5 个百分点，归母净利率基本保持稳定。 民企背景的物企报表整体下滑幅度较大。22 家重点物管及商管公司中的 12 家民营物企合计实现营业收入 939.24 亿元，同比增长 19.4%，增速较 2021 年同期下降 43.8 个百分点；实现归母净利润 412.4 亿元，同比下滑 66.2%，增速较 2021 年同期下降 118.9 个百分点。归母净利润率由 2021 年的 15.5%下降至 2022 年的 4.4%，下 降了 11.1 个百分点，下降至低于央国企整体利润率的水平。 （2）ROE延续下滑态势 ROE 延续下滑态势，由净利率下滑所致。 2022 年 22 家重点物管及商管公司的 ROE 自 2021 年的 14.8%下 滑至 2022 年的 8.9%。从杜邦分析拆解来看，ROE 下滑主要是由于归母净利率的下滑。ROE 的三个指标（归母 净利率*总资产周转率*权益乘数）中，归母净利率较2021年大幅下滑，由2021年的12.4%下滑至2022年的6.2%； 但总资产周转率和权益乘数均是较 2021 年同期小幅上涨，其中总资产周转率由 2021 年的 0.63 提升至 2022 年 的 0.70；权益乘数由 2021 年的 1.89 提升至 2022 年的 2.04。 分不同企业性质来看，央国企背景物管公司 ROE 稳定，民企背景的物管公司整体 ROE 大幅下滑。2022 年全年，22 家重点物企中的 10 家央国企背景的物企整体 ROE 略有下降，自 2021 年的 16.2%下降至 2022 年的 15.9%；另外 12 家民营物企的 ROE 持续下滑，自 2021 的 14.0%大幅下降至 2022 年的 4.7%，在地产下行期民 营物企的盈利能力大幅萎缩，导致其难以保持原先高于央国企背景的物企的 ROE 水平。 （3）营收质量持续下降，货币资金首次出现负增长 应收账款规模持续攀升，资金回收效率有待提升。2022 年 22 家重点物管及商管公司应收账款规模 589.6 亿元，同比增长 46.3%，其占收入比重亦持续上升，从 2021 年的 24.7%提升至 2022 年的 29.2%，物企资金回收 效率持续降低，我们认为其中的原因主要包括：1. 在地产下行期，关联房企现金流紧张，普遍延迟对上游供应 商付款，导致物企的非业主增值服务资金回收效率降低；2. 部分地方政府财政紧张，导致部分和政府相关的公 建物业和城市服务项目资金周转变慢；3.小业主存在物业费欠缴等问题，在并表的收并购公司中这种欠费情况 更为普遍，