《房地产法(第三版)》第四章 土地使用权法律制度 .pptVIP

第四章 土地使用权法律制度 关键术语： 土地使用权 划拨土地使用权 出让土地使用权 集体土地使用权 乡(镇)村建设用地使用权 土地征收 房屋拆迁 第一节 土地使用权概述 一、土地使用权的概念和特征 概念： 土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。 特征： (一)土地使用权是权利范围受到限制的物权 (二)土地使用权具有独立性 (三)土地使用权通常具有明确的期限 第一节 土地使用权概述 二、土地使用权的类型 （一）根据土地使用权赖以产生的所有权的性质不同，可以将土地使用权分为：国有土地使用权与集体土地使用权 （二）根据土地用途不同，可以将土地使用权分为：建设用地使用权和农业用地使用权 （三）根据土地使用权的取得方式不同，可以将土地使用权分为：划拨土地使用权和出让土地使用权 第一节 土地使用权概述 三、土地使用权的取得、变更和终止 (一)土地使用权的取得： 　 1、国有土地建设用地使用权的取得方式：出让和划拨； 　 2、集体土地建设用地使用权的取得方式：申请审批； 　 3、土地承包经营权的取得方式：签订土地承包合同； (二)土地使用权的变更 主要有以下几种情况： 　 1、土地使用权转让 　 2、地上建筑物转让 　 3、土地承包经营权转让 　 4、法人的合并与分立 第一节 土地使用权概述 （三）土地使用权的终止 1、土地使用权年限届满 2、土地使用权收回 3、土地灭失 第二节 划拨土地使用权 一、划拨土地使用权的概念和特征 1、概念： 划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。“划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 第二节 划拨土地使用权 2、特征： （1）通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （2）无须支付土地使用权出让金，通过划拨方式取得土地使用权，虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用。 （3）不能转让、出租和抵押，通过划拨方式取得的土地使用权，除符合法律规定的条件外，不得转让、出租和抵押。 第二节 划拨土地使用权 二、划拨土地使用权取得的适用范围 1、国家机关用地 2、军事用地 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 4、公益事业用地 5、城市基础设施用地 6、法律、法规明确规定可以采用划拨方供地的其他建设项目用地 第二节 划拨土地使用权 三、划拨土地使用权取得的程序 1、用地单位提交用地申请 2、土地行政主管部门审查和报批 3、土地划拨 4、核发国有土地使用证 第二节 划拨土地使用权 四、划拨土地使用权的行使 1、土地使用权人不得擅自改变土地用途； 2、土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定；我国《土地管理法》第58条对此作出了明确的规定。 3、划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律、法规的规定。 第三节 出让土地使用权 一、出让土地使用权的概念和特征 1、概念： 出让土地使用权是指土地使用者通过出让的方式取得的土地使用权。 2、土地使用权的法律特征： （1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的，它只能是国有土地的所有者——国家； （2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行； 第三节 出让土地使用权 （3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施，受让方不得以享有土地使用权为由而主张地下资源、埋藏物和市政公共设施的权利； （4）土地使用权出让属于要式法律行为，土地使用权出让方和受让方要依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。 第三节 出让土地使用权 出让方式取得的土地使用权与划拨方式取得的土地使用权相比有以下特点： （1）有偿取得 （2）有明确期限 （3）具有可交易性 二、国有土地使用权出让的原则 (一)国家主权原则 (二)政府垄断原则 (三)合理利用土地原则 (四)自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则 第三节 出让土地使用权 三、国有土地使用权出让的方式 （一）协议出让 国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行