《房地产金融（第二版）》第二章 房地产金融基本知识.pptVIP

第五节 信贷、担保信贷和抵押贷款 2.质押同抵押的异同 质押和抵押是贷款中两种主要的担保方式。 （1）共同点： 1）两者都属于物权的担保方式 2）二者都是以取得抵押或质押财产价值为目的 3）质权和抵押权都因债权的存在而存在，同债权不可分离 4）质押和抵押都是以抵押财产的价值优先受偿 房地产金融（第二版） 第三节 利率、贴现率和现值 （三）实际利率 1.定义 实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。 房地产金融（第二版） 第三节 利率、贴现率和现值 2.物价指数校正 一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价，是利用物价指数对利率的校正。 房地产金融（第二版） 第三节 利率、贴现率和现值 （四）利率的期限结构 贷款期限不同，利率不同，这种差别可以称为期限结构溢价。不同期限贷款的利率不同是由利率期限结构理论所决定的。 房地产金融（第二版） 第三节 利率、贴现率和现值 （五）利率和可贷资金 贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利率的高低。 房地产金融（第二版） D S‘ S 利率 O 可贷资金数量 利率同可贷资金数量 关系图（图2-3） 第三节 利率、贴现率和现值 （六）利率同风险溢价 由预测因素而造成的风险，在将未来收益贴现时，在贴现率中都应有不同的利率溢价来补偿。 一项投资有出现几率不同的几种收益的可能性，这时投资的期望收益是各种可能收益以出现几率为权重的加权平均值。风险的大小可以表示为同期各种期望收益的加权离散系数。 当未来可能收益的离散程度加大时，标准差升高，风险加大。 房地产金融（第二版） 第三节 利率、贴现率和现值 二、未来值 未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。 未来值的计算可以按照利率和复利率计算。 房地产金融（第二版） 第三节 利率、贴现率和现值 三、未来收益的贴现 未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。 未来值的计算可以按照利率和复利率计算。 房地产金融（第二版） 第三节 利率、贴现率和现值 （一）一年收益的贴现 未来值的计算公式： FVn =PV0（1+i）n 未来收益贴现值公式： PV0 = FVn / （1+i）n 其中：（1+i）n 为贴现因子 房地产金融（第二版） 第三节 利率、贴现率和现值 （二）未来多年收益的贴现 多年收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。 PV0 = CF1 / （1+i）+ CF2 / （1+i）2+ CF3 / （1+i）3+ …+CFn / （1+i）n 房地产金融（第二版） 第四节 资产收益率 一、资产收益率 资产收益率= 房地产金融（第二版） 净营业收益 资产总投资 = 营业收益-经营费用 资产购买价格 第四节 资产收益率 二、权益收益率 房地产金融（第二版） 税前收益 自有资金 = 净营业收入-年还债额 自有资金 权益收益率 = 第四节 资产收益率 三、有效收益率 有效收益率又称内部收益率，是贷款人实际能够取得的收益率。