《房地产金融（第二版）》第六章 收益性房地产贷款.pptVIP

第二节 放款人对贷款的评价 （二）收益资本化法 这种方法将估算的多年现金流（包括终结收入）转化为收入现值，资本化率为未来收益同资产现值的比值，在选择一定的贴现率后，按照下式求算房地产现值： V=CF1/（1+i）+ CF2/ （1+i） 2 +CF3 /（1+i）3+ ...+CFn/(1+i)n 其中，V为现值；CF为一定期段的现金流；i为贴现率；n为期限。 房地产金融（第二版） 第二节 放款人对贷款的评价 1.预测现金流贴现法 这是最常用的收益资本化法。它实际上是利用未来现金流估算资产现值方法的应用。 首先求算一定期限（一般为每年）的净营业收入，然后求算终结时房地产售价。一般房地产售价为终结年净收益的资本化值，资本化率可以取现时通用的市场资本化率，贴现率可以从利润表中查找。 房地产金融（第二版） 第二节 放款人对贷款的评价 2.贴现率的计算 预测现金流贴现法中最关键也最困难的就是选取合适的贴现率。 一种方法就是寻找投资者所期望的具有相同风险的投资收益率，也可以选取无风险的国库券利率或抵押贷款利率为贴现率。在考虑投资风险时，可以采用抵押贷款基本利率再加上抵押贷款的风险。 房地产金融（第二版） 第二节 放款人对贷款的评价 贴现率也可以利用市场比较法求取。首先从市场上选取刚出售的类似房地产的预测财务清单，利用售价和净营业收入，求出投资者内部收益率，再根据类似房地产同目标房地产的差别调整这组内部收益率，就可以求出目标房地产的内部收益率。 房地产金融（第二版） 第二节 放款人对贷款的评价 三、放款标准 借款申请人提供的借款申请、估价报告和其他相关材料是金融机构评价申请的基础。通常金融机构通过相应指标来评价： 房地产金融（第二版） 申请人经营历史 区位及建筑物 市场状况 最高贷价比 最低保本点 单位面积最高贷款额 可能的空房损失 营业费用比率 估价结果准确性 盈利潜力 可接受的贷款期限 金融机构审批贷款申请的指标（表6-10） 第二节 放款人对贷款的评价 （一）借款人和房地产 放款人在审批借款申请时，要分析借款人和预抵押资产是否符合放贷最低要求。 主要从以下几个方面评价：借款人经营历史是否符合放款人要求；预抵押房地产是否可接受，主要从区位、设计、建筑物质量及维护几个方面来评价，不良的维护管理常使房地产价值降低。 市场状况也是非常重要的。 房地产金融（第二版） 第二节 放款人对贷款的评价 （二）最高放款额 1.贷价比 最高放款额受很多因素的影响，其中贷价比是最重要的，它是贷款额同目标房地产市场价的比值。它的高低常受政府有关法规的制约。 2.还债率 还债率为目标房地产净营业收入同债务的比值，说明净营业收入占还款额的比重，它是决定最高放款额的重要因素。净收入高出还款额越高，偿债可能性越大，否则风险就越大。 房地产金融（第二版） 第一节 收益性房地产投资及放款决策 （1）净营业收入（NOI）： 净营业收入也被称为还债前收入，由前表的前七行进行计算。前五行为实际收入，也可称为有效毛收入。从有效毛收入中减去营业费用得到净营业收入（NOI）。 房地产金融（第二版） 第一节 收益性房地产投资及放款决策 （2）税前收入（BTCF）： 纳税前的收入为税前收入，它等于净营业收入减去债务（还款额）和储备金 。 计算公式为： 税前收入=净营业收入-债务-储备金=净营业收入-［利息+月（年）还本额］-储备金 债务是影响税前收入的最为重要的支出，如果净营业收入小于债务，则房地产的经营是亏损的，抵押贷款也是失败的。 房地产金融（第二版） 第一节 收益性房地产投资及放款决策 （3）应税收入同税前收入： 两者有很大区别，利息支付同时降低税前收入和应税收入；而贷款分摊（年还本）和储备金降低税前收入，但不影响