房地产行业深度研究报告：郊区盘困局.docxVIP

投资主题 报告亮点 市场对于一二线城市的关注主要在于限购、限贷等需求端政策，但忽略了政策在微观层面传导逻辑，即政策的有效性。我们选取南京、广州等城市进行研究，目前核心城市新房市场出现显著分化，郊区盘量价面临下行压力，而郊区盘才是过去核心城市新房成交的主力；但郊区盘目前面临房企超前拿地导致库存高企，产业、人口兑现不及预期，居民需求难以释放的难题，是制约核心城市需求修复的主要因素。 投资逻辑 过去核心城市郊区为地产驱动经济发展，开发商和居民为未来发展投资。 郊区盘的购房逻辑与配套设施完善的市区盘有所不同，其依赖于产业规划、房企提前拿地的因素，本质上是房企超前拿地为城市发展提供资金，而基 建、产业、人口兑现后赚取地价/房价上涨的模式，开发商和居民都在为未 来城市的外溢投资。而一旦产业、人口兑现不及预期，则带来过量城市库 存，房企、居民转向悲观，土地难以出让等现象。郊区盘发展成功的案例包括南京的河西南板块、长沙梅溪湖板块等，但目前发展不成功的板块较多。 本轮核心一二线城市区域分化，已经显现出来远郊盘超前大量出让土地， 但产业、人口兑现不及预期的难题。房企较低的风险偏好也导致房企难以回到超前拿地的模式，从而导致居民端对郊区盘的需求难以释放。这才是制约 需求修复的重要微观传导逻辑，而非简单的限购、限售、按揭贷款利率调整等政策。 中长期推演，我们预计可能多数城市走向先发展后卖地的模式，在找到新 的土地增值模式之前，房企投资策略趋同。在微观层面的表现就是，核心区地块出让比例大幅提升，而郊区盘比例大幅降低。而对房企盈利模式的影 响，主要在房企难以超前拿地赚取土地增值的钱，而只能在核心区拿地赚取开发的钱，其也深刻影响房企的估值中枢。 目 录 一、外围郊区难起是制约核心一二线城市销售复苏的关键 6 （一）地产为产业发展提供资本，带来郊区的发展 6 （二）外围郊区住宅成交占比超 6 成，影响核心城市住宅销售反弹 8 （三）过去外围郊区贡献约 60%宅地出让金，影响政府财政收入 10 二、城市外围区域发展需要房企、政府、居民三方预期共振 11 三、当前郊区盘面临三大困境，产业引领破局 14 （一）郊区盘面临政策无效化、库存量大、土拍趋冷三大困境 14 （二）破除困境的关键在于区域产业兑现，才能带动地产发展 17 四、投资建议 20 五、风险提示 20 图表目录 图表 1 过去一二线城市建成区面积快速扩张 6 图表 2 多个典型城市有发展新城规划 6 图表 3 2021 年广州外围区域工业总产值占比 85% 7 图表 4 2021 年广州传统中心区服务业增加值占比 68% 7 图表 5 广州制造业已转移至外围区域 7 图表 6 房企加杠杆拿地作为经济的启动项，为地方经济发展提供资本，最终由产业发 展人口增长形成闭环 8 图表 7 广州外围郊区商品住宅成交占比约 60% 8 图表 8 过去南京外围郊区商品住宅成交占比约 80% 8 图表 9 广州 2022 年远郊区住宅成交面积降幅 46%，成交均价同比下降 5% 9 图表 10 广州中心区域与郊区市场分化明显 9 图表 11 过去广州外围郊区宅地成交建面占比约 70% 10 图表 12 过去广州外围郊区宅地成交总价占比约 60% 10 图表 13 过去南京外围郊区宅地成交建面占比约 80% 10 图表 14 过去南京外围郊区宅地成交总价占比约 70% 10 图表 15 河西南宅地成交楼面价不断攀升 11 图表 16 十年来河西南宅地成交总价约 1093 亿元 11 图表 17 近年来河西南引入四大企业区域总部，产业在快速兑现 11 图表 18 河西南房价由 2010 年 2 万不到上涨至 5 万/平 12 图表 19 河西南板块房价已攀升至南京前列 12 图表 20 河西南典型楼盘当前二手房价远高于过去新房售价 12 图表 21 河西南土拍持续高热度，2022 年溢价率达 10% 13 图表 22 多家房企在河西南布局商业综合体，完善配套 13 图表 23 河西南板块典型楼盘房价涨跌幅较大 13 图表 24 2022 年以来武汉外围区域限购、限贷放松基本到位 14 图表 25 武汉外围区域成交对政策敏感度不高 15 图表 26 2022 年以来广州南沙区住宅成交持续低迷 15 图表 27 2017 年以来南京郊区宅地、住宅供求比大于 1 16 图表 28 外围郊区库存 743 万方，占比 75% 16 图表 29 富阳、临安、钱塘等市场表现一般的区域供地缩量 16 图表 30 2022 年杭州富阳、临安宅地成交建面及总价明显下降 17