房地产开发-1-4月统计局数据点评：统计局基数调整，销售回落新开工投资低迷.docx

证券研究报告|行业月报 2023 年 05 月 18 日 房地产开发 统计局基数调整，销售回落新开工投资低迷——1-4 月统 计局数据点评 注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标增速均按可比口径计算。报告期数 据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素， 不能直接相比计算增速。 投资： 受到土地投资、新开工、施工拖累，房地产开发投资额累计降幅持续扩大 至 6.2%。1-4 月，全国房地产开发投资额为 35514 亿元， 同比减少 6.2%，较 1- 3 月同比降低 0.4pct；4 月单月投资额为 9540 亿元， 环比减少 22.5%，同比减少 7.3%。由于 1-4 月大部分城市土地供应未放量成交处于低位、房企普遍新开工意 愿不高、施工面积体量趋势性萎缩(2-3 年)， 开发投资维持负增且降幅连续两个 月扩大。我们预计 2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为 12.4 万亿 元和 12.1 万亿元，较 2022 年分别同比-6.3%和-8.6%。 新开工： 新开工持续走低，累计降幅扩大至 21.2%，单月环比降低 32.7%。1- 4 月份，全国累计新开工面积 31220 万方，同比减少 21.2%，较 1-3 月同比降低 2pct；4 月新开工面积 7099 万方，环比减少 32.7%，同比减少 27.4%，较 3 月 同比提高 1.6pct。1-4 月新开工整体较弱，一方面因为 1-4 月土地成交处于低位， 且 2022 年城投获取的项目开工率较低； 另一方面因为全国结构性库存高企， 导致 销售复苏向新开工传导的链条不通畅， 房企新开工意愿不足。我们预计全年新开 工面积同比保持负增长，跌幅 10%-15%。 竣工： 累计竣工增幅连续两月扩大，1-4 月同比增长 18.8% ，4 月同比增长 41.8%。1-4 月份， 全国累计竣工面积为 23678 万方， 同比增长 18.8%，较 1-3 月同比提高 4.1pct；4 月单月竣工面积为 4256 万方， 环比减少 31.8%，同比增长 41.8%，较 3 月同比提高 9.8pct。竣工持续回升，一方面因为房企今年竣工节点 对应过往销售高点， 需竣工项目量相对较多； 另一方面“保交楼”在持续推进中。 我们预计全年竣工面积同比增长 8%-12%。 销售： 累计销售额同比增幅扩至 8.8%，单月环比减少近 4 成。 1-4 月，全国商 品房销售额 39750 亿元， 同比增长 8.8%，较 1-3 月同比提高 4.7pct；4 月商品房 销售金额 9205 亿元，环比减少 39%，同比增长 28%。1-4 月，全国商品房销售 面积 37636 万方， 同比减少 0.4%，较 1-3 月同比提高 1.4pct；4 月商品房销售面 积 7690 万方， 环比减少 48.1%，同比增长 5.5%。4 月销售额环比降低一是因为 供应量减少，二是因为随着前期积压需求释放接近尾声，市场情绪有所降温。城 市之间分化较大，一线和部分强二线城市环比依然能维持正增或仅小幅下降，弱 二线和大部分三四线城市环比降幅较大。全年预计将呈现总量弱复苏、结构复苏 偏强的格局， 一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复 苏。 1-4 月销售金额同比增长、销售面积却维持负增， 一定程度也佐证了目前依然 是以核心城市驱动的结构性市场。 资金： 房企到位资金累计降幅收窄至 6.4%，定金及预收款、个人按揭贷款累计 同比由负转增。1-4 月， 房企到位资金累计值 45155 亿元， 同比减少 6.4%，较 1- 3 月同比提高 2.6pct；4 月单月到位资金为 10447 亿元，环比减少 21.9%，同比 增长 3.6%，较 3 月同比提高 0.8pct。主要因为 1-4 月销售有所回暖， 带动定金及 预收款和个人按揭贷款同比由负转增，且占房企资金来源的比重继续提升。我们 认为，三支箭的主要政策框架已经基本出到位，后续关注实际执行情况，特别是 房企股权融资的推进、 REITs 的推进、信用债融资的推进。 增持 增持 (维持) 行业走势 房地产开发 沪深300 16% 0% -16% -32% 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 作者 分析师 金晶 执业证书编号： S0680522030001 邮箱： jinjing3@ 研究助理 肖依依 执业证书编号： S0680121070010 邮箱： xiaoyiyi3664@ 相关研究 1 、《 房地产开发： 2023W19： 本周新房成 交 同 比 +15.1%，4 月新增居民中长期贷款创近年低点》2023- 05-14 2、《房地产开发：商业地产 RE