挖潜城中村改造，要素红利与真实需求.pdfVIP

房地产行业深度研究报告 投资主题 报告亮点 棚户区、老旧小区、城中村是“摊大饼”式城市发展的产物，尽管形成原因、 土地性质、房屋产权、建筑状态等存在不同，但三者本质都是土地资源没有 被充分开发利用。 城市外拓速度放缓，超前卖地与产业人口兑现错配，郊区库存高企、去化周 期拉长，城市居民的真实住房需求是核心区的高品质住宅，实施城中村改造 是满足真实需求的重要方式。 广深城中村建筑密度较大，京沪等城市主要为城郊村。21 个超大特大城市城 中村规模、分布和开发力度各有不同，可主要分为三类：1 ）广深等珠三角城 市城中村体量大（均为2 亿平）、单村规模大以及开发力度大，主因很早就有 城中村产业以及宗族影响力强。2 ）其余城市建筑密度及开发力度均低于广深。 北京、上海、杭州、南京以及成都等城中村主要分布外围区域，主城区城中 村基本改造结束，且城中村建设密度低，改造相对容易。3 ）二线城市武汉、 济南城中村规模较大，且位于中心城区比例不低，但开发力度一般。 城中村改造前后土地增值空间决定项目难易程度，如何分配项目利润至各方 主体影响项目推进速度。1 ）增值空间决定项目推进的难易程度，如果原地块 开发强度低，则项目推进较为容易；如果改造后土地使用率越高，如住宅比 例越高、容积率越高，则推进较为容易。该过程要平衡好负外部性，即土地 绅士化过程不利于城市中长期经济增长。2 ）增值空间天花板确定后，如何分 配利润直接影响项目推进速度，需要设计合理的流程和激励机制，保障参与 方的风险和收益匹配。 本轮城中村改造面临土储增值预期不再，市场供需关系发生变化的情况，难 以再注入流动性刺激地产周期上行。市场普遍认为本轮城中村改造与棚改不 同之处在于土地性质、拆建比例、补偿方式、资金来源等等，我们认为城中 村改造与棚改并无本质区别，都是为了提高土地利用效率，满足城市居民提 升居住环境、完善配套等需求。而本轮城中村改造与棚改核心区别在于是否 投入过量流动性刺激市场，在当前土储增值预期不再、市场供需关系逆转的 情况下，城中村改造很难再注入流动性刺激地产周期上行。 投资逻辑 当前城市面临郊区库存高企、刚需盘供给过剩问题，新城外拓减速，城中村 改造是盘活存量、提升土地利用效率，匹配城市有效需求的关键，预计城中