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广州市城市商业业态空间的演变 批发零售的不同业务形式通过区域分工和功能组合形成城市商业态的空间。商业业态空间由零售区、批发区、综合商业区组成。零售区是指大型商店或零售主导型商业街集中、零售功能突出的商业空间。批发区指批发市场或批发主导型商业街集中、批发功能突出的商业空间。 在零售区中,北京路以知名大型商店和步行街为核心,带动东、西、南部相关商业街的发展,时尚消费优势明显。天河路零售区文体游憩的功能突出。在综合商业区中,上下九路—黄沙大道,拥有5个零售额超亿元的大型商店和4个成交额超亿元的专业批发市场,其中上下九步行街是广州久享盛名的商业中心,综合了休闲购物和各类专业批发的特点,在同类型商业区中等级最高。根据广州市商业业态空间的结构,在市区中最具代表性的上下九、北京路和天河路3个商业区中,选取第十甫路—上下九路、北京路、天河路作为目标街段进行对比分析。 1 商业和产业结构 用地结构的变化,可通过1990—2001年全市土地批租的状况说明。在资料整理过程中发现,1990年以前第十甫路—上下九路用地格局已基本确定,土地利用调整甚微,近10多年仅批租几宗商住用地或商业用地土地。因此,可将分析对象进一步限定为北京路和天河路,具体用地位于:北京路—北京南两侧,环绕天河体育中心的天河路、体育东路、体育西路和天河北路两侧。为了更清晰的反映用地结构的变化状况,不计入新大新、广百、天河城、天河体育中心等大型网点的用地。在11年间,两地用地结构变化如表1。 天河路一带商业与生产性服务业的联系日益紧密,商务办公用地和商住用地占了绝对比例,金融业也有一定程度的发展,商业的产业环境向商务方向发展。 北京路的用地发展中,有很大比例属于单位居住用地、一般居住用地、企事业办公用地,虽然商业用地的比例高于天河路一带,但类型上传统特性十分鲜明。由于发展历史较长,许多土地使用权盘根错节。一方面居住用地影响了土地效益的优化,另一方面土地的归属影响整体的统筹开发。历史为北京路积淀了深厚的商业文化传统,同时也产生了土地利用的羁绊,导致居住和单位用地侵占了商业发展空间。 我们可以从北京路沿街商店的类型进一步分析其土地利用和产业的空间关系(表2)。 北京路一带,餐饮业、旅馆业、金融业和其它消费性服务业配套相对齐全,而办公业已经退出临街区位,如果没有新型业态的冲击或经营方式的变革,北京路将延续传统业态空间的产业结构。在北京路繁华路段(万福路至广卫路)的271家企事业单位中,服装零售、餐饮业、鞋帽零售的比例最高,如果将服装鞋帽(包括同类型体育专卖店)商店归为一类,共占总商店数量的52.03%。该类商品流行特征明显,决定了消费者对区域的感知形象。在调查中还发现,有4.06%的用地是货品简陋的家庭式小杂货店和少量民居,相对4,500元/m2左右的地租1而言,这无疑是一种土地资源的低效利用。从沿街商店结构看,北京路虽然是广州市的时尚消费区,但变化的仅仅是商店经营的内容,而非产业链的结构。比较而言,天河路一带已不适合建设传统的大型百货店,而应向具有现代商业文化色彩的业态靠拢。而作为广州市大型商店效益良好的地段,北京路在延续既有商业模式的同时,仍可以通过优化用地结构,开发其用地潜在的效益空间。 2 商业特别节点 在业态空间的发育中,交通系统发挥重要的先导和疏导功能,直接影响经营者决策和消费者行为。 在城市交通干道方面,地铁1号线贯穿三个街段,计划于2002年底部分通车的2号线途经北京路西侧(起义路),而内环路则在上下九和天河路附近均有匝道。其它主要的交通线分别是人民路、中山路和天河路。在基本道路框架方面,三个地域各具优势。由于上下九路邻近市区西部出口,通过黄沙大道或内环线直接向南海、佛山、清远等地扩散,其交通区位衍生了部分批发功能,上下九一带的批发业部分依托珠江水运功能。上下九一带多层次的交通系统,对上下九路商业环境的形成影响很大,与其它两个街段典型的零售指向有所区别。 在公交线路数量方面,北京路和天河路密集程度最高(表3)。 至1998年,北京路仍然是途径公交线密度最高的街段,其次分别是天河路和第十甫—上下九路。在三大区域中,第十甫路—上下九路的交通线路相对最少。在近3年间,天河路交通线路数量增加迅速,已经超过北京路,在实地调查中消费者对该地段的交通满意度达到57.5%,交通便捷度的提高显然推动了天河城购物中心的发展(1998年起该地段主力店人均产值排名跃升)。从这个角度看,便捷发达的支撑系统有助于促成区域的商业环境,交通便捷性的变化往往是区域零售百货业比较优势丧失不可忽视的原因。 随着商业网点改造的深入,商业街步行化势在必行(北京路2001年12月起步行化,中山路—惠福路423m路段12路公交车改线;上下九步行街也在酝酿之中,建设封闭期已于2001年12月至2002年3月试行)。但步