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房地产合作开发项目中财税管理风险研究

摘要：自中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，我国相关部门对房地产行业的发展调控不断，对行业集中度的要求越来越高，特别是对资金链、融资方式等方面加大限制力度，进一步加大了房地产企业发展的难度。基于此背景，抱团取暖的合作开发逐渐成为房地产企业寻求发展的主流模式之一。房地产合作开发不仅能够有效规避开发销售过程中的资金短缺问题，还可以提高企业规模化发展的市场化竞争优势。文章以实际工作中参与的项目公司模式作为开发基础，站在股东方的角度，对合作项目财务管理的主要问题进行了总结，制定了提升房地产项目合作开发财务管理工作综合质量的策略，对提高房地产项目的总体开发质量，具有重要的借鉴意义。

关键词：合作地产；开发建设；财务风险

一、引言

随着我国经济的发展，一些知名度高的房地产企业已在国内市场上稳固布局，加之限购政策的不断加码，银行信贷政策不断缩紧，放款周期变长，客户购房成本增加，成交量缩水，使得部分中小型房地产企业若想取得进一步发展变得举步维艰。基于此背景，房地产企业的抱团发展模式亟须创新，以实现各方资源优势互补，合作开发成立项目公司模式兴起，成为房地产新型开发模式的一种，以期实现战略目标。但是，房地产企业战略合作的实际过程还存在不同程度的风险和漏洞，房地产企业如何进行风险识别与防范，对房地产企业的健康发展有着深远的影响。

二、研究背景

我国的房地产行业在经历多年快速增长的情况下，出现了土地成本较高和资金链维系困难等诸多问题，只有按照合作开发的方式实现对房地产行业各项基础性业务不断创新，才能够为房地产行业的健康发展提供更加完整的支持。在当前房地产市场存在普遍提升行业集群、抱团发展的集中诉求的情况下，房地产项目的合作开发优势很大程度上凸显出来。凭借合作开发模式的有效探索，房地产企业的诸多有利资源可以得到较为有效的整合。因此，财务管理相关举措的优化可以为房地产项目的合作开发提供更加理想的基础条件。房地产企业通过合作的方式提升综合实力，可以在筹资和购买土地资源方面具备较大的优势，并以此获得市场消费主力的认可，提升房地产企业的经营业绩。由此可见，合作开发所具备的诸多优势可以为房地产项目的财务管控创造有利的空间和基础，从而对财务管理过程中发现的问题予以改良，可以为房地产项目财务工作的优化调整提供支持。

三、相关概念

（一）开发模式

目前常见的合作开发模式有：以土地入股共同建设、共同出资成立独立法人公司、股权收购、联合竞买等。近年来，联合成立项目公司模式最为常见，本文亦是基于联合出资成立项目法人公司进行研究分析。

（二）项目法人公司运作流程

本文阐述的项目法人公司合作开发模式主要流程是由持有土地的一方依据约定比例出让给合作方，合作方以库存现金方式购入股权，成为项目法人公司的股东并参与管理，风险收益共担的合作方式。

（三）项目管理权限设定

本文阐述管理权限设定为持有51%的控股股东协助配合，提供集团化的财务软件并合并报表，其他股东提供相关管理制度并负责开发销售。工作人员由股东双方共同委派，重大事项由股东双方共同决策。管理权限的设定有利于促进项目合作的谈判成功，但也给实际履行带来了一定的风险，如操盘方在招投标时擅自引入自有资源，而控股方并不知情、基础工作协调难等问题。

四、合作开发房地产项目财税管理的主要风险

（一）全盘开发计划与财务管控脱离的风险

房地产企业在合作前期对开发建设进行统筹的销售收入、开发成本、间接费用、税收筹划等制定全盘开发计划，并作为投资合作、收益分配的主要参考依据，对于项目的全流程管控带来了较好的节点支撑。但在实际项目开发过程中，操盘方对于项目的运营情况和管控力度相对较强，而非操盘方即使是控股方也只是协助操盘方办理业务事项，对项目开发过程中涉及的重大工程招标、设备采购、建造成本等事项的管理基本没有形成管控，而其中的开发成本是房地产企业的监管重点，成本管控方式的失衡很大程度上将影响合作项目的利润以及后期清算阶段合作双方的股利分配，所以严格按照项目管理权限设定进行深度合作，并按全盘开发计划执行，控制好项目建造成本，是保证合作双方获取最大利润的途径之一，也是监管的难点，从财务管理角度而言，应重点关注如何监管项目开发的主要成本节点，及时发现成本管控与开发计划脱节的风险，及时预警。

（二）财务岗位权责履职不清晰

一是体现在执行流程和具体诉求产生的分歧方面。合作开发项目的各股东方执行的流程不同、诉求不同，产生分歧较多。合作开发房地产项目在处理财务工作的过程中，对于财务纠纷的构成情况重视程度不足，没有将沟通协调机制的创新作为提高财务工作处理水平的主要手段，无法保证财务分析沟通方案的构建取得理想的成效。一些财务分析沟通协调机制的构建，缺乏对各种类型诉求的有效分析，无法从解决分歧的角度实现对财务沟通协调工作的创新调