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房地产企业财务分析存在的问题及对策思考

一、房地产企业财务分析的重要性

自1998年，我国取消住房分配制度，改为实行住房货币化，房地产市场迎来了高速发展时期，但在2016年国家明确提出“房住不炒”，及后续“三道红线”等一系列的楼市调控政策，房地产暴利时代已经结束，现阶段，房地产公司需要控制成本，精打细算，提高资金的使用效率，向高质量发展。

财务分析有助于管理者更好地了解企业的整体运作，预测未来的收益，及时发现问题，应对预期可控的非系统性风险，同时也是投资人、债权人了解企业目前获利能力、偿债能力以及未来发展趋势的依据。财务人员通过提取报表数据并结合其他信息，对房地产企业进行综合分析和评价，为管理层人员提供决策依据，优化企业资本结构，及时调整战略方针。

二、房地产企业财务分析中存在的问题

（一）管理层忽视财务分析工作

房地产企业管理层一般对工程进度和销售收入利润比较关注，容易忽视财务分析工作，在投资决策时较少使用财务分析信息，对于财务工作的认识，一般停留在会计基础核算上，没有意识到财务分析在经营决策上的重要性，甚至认为单独设立财务分析岗位会增加公司成本。由于管理者在财务分析工作上没有给予足够的支持和重视，导致财务人员为了完成上级任务而做的财务分析报告最终也会流于形式。

（二）财务分析结果有效利用率低

房地产企业财务分析结果大部分没有得到有效利用，主要由以下三方面：其一，部分财务人员因业务能力有限所提供的财务分析报告与业务关联度不高，无法准确解读企业实际经营困境，对管理层来说实际使用价值不大。其二，数据搜集需要各业务部门层层配合提供，最后进行加工处理，在时效性方面具有一定的滞后性，无法及时提供会计信息。其三，财务分析结果整改工作因不属于公司人员业绩考核范围内，接收信息者对于后期整改工作未给予充分重视，这些都不利于企业长远发展[1]。

（三）财务分析方法单一

一是比率分析法和比较分析法作为传统的分析方法，使用用途最广，但也存在局限性。比率分析法是同一时期财务报表上相关数据比较，分析过去经营状况的基本工具，其数据来源于财务报表的账面价值而非公允价值，不反映真实的市场价值，属于静态分析，对预测未来具有局限性。比较分析法是两两可比数据进行对比，从而对公司目前的经营状况、财务状况产生的差异进行分析，该方法所使用的数据必须具有可比性，否则得出错误的结论。单一使用某个指标难于判断公司整体的经营状况[2]。

二是同一类指标用单一方法无法满足所有人需求，不同需求者对财务报告需求点不同，同一类型指标利益主体不同，看待问题立场亦不同，如资产负债率，房地产投资者看重公司盈利能力，在资本收益率大于综合借款利率时，借助财务杠杆提高整体盈利额，此时该资产负债率越高越好；对于银行债权人，更看重资金的安全性，此时资产负债率越低越好；对于经营管理者，需要综合考虑风险与收益的平衡关系以及个人的风险偏好。另外，同一种类型指标的高低应结合行业差异、营业周期、资产构成、大环境等其他因素而定，不能一概而论。

三是财务人员容易忽视非财务信息。大部分财务人员进行财务分析工作侧重于取报表数据而进行分析，往往忽视财务报表之外的能反映公司经营活动的非财务信息，这些信息内容多而广，且有助于管理者了解企业经营状况，同样需要重点关注。

（四）财务人员专业水平有待提高

大部分财务人员没有完整参与过项目立项到清算整个阶段，无法把握项目不同阶段财务需要重点关注的事项，相关业务知识单薄，分析结果与实际业务脱节，没有深度或是解读不到位，不能为企业提供有价值的信息，另外财务人员为了完成任务或是应付突击检查而做分析报告，其分析结果对使用者是否有用不予关注，数据背后的原因不予重视；此外，以会计思维做分析难以揭示业务根本问题，数据分析过于专业化，不利于非财务专业管理者等财务报告使用者理解和使用，无法解决管理层面临的困境，对于那些真正需要财务数据做分析的责任人苦恼于无法获取真正有用的信息。财务人员日常学习侧重于会计核算、研究新的财税政策和会计准则制度，需要跟上国家相关政策的调整，少有时间对企业的财务数据进行全面分析。

三、针对上述问题的对策建议

（一）提高管理层对财务分析重要性的认识

房地产企业管理者想要整体提高人员财务分析水平，首先要意识到财务分析的重要性，将财务分析工作有效落实到位，责任到人，同时业务开展及数据获取需要各部门配合，管理者需要积极协调各部门工作，建立切实可行的计划有序开展。另外，建立科学财务分析制度，有利于财务分析工作顺利开展，有章可循，制定财务分析制度必须符合公司战略规划，并根据实际情况具体任务进行细化，通过反复实践做出科学预判。在规范的制度帮助下有效提高财务分析完成水平，凸显其价值。通过财务分析结果综合评价各部门管理人员业绩完成情况，并与绩效考核挂钩，充分调动管理人员的积极性。

（二）提高财