国企产业集团中交城投调研分析.pdf

一叶知秋，凛寒将至。在产业与地产的“戴维斯双杀”之

下，中国的产业园区经济也正面临着最艰难的时刻，很多

园区人都遭受着职业生涯中最大的危机。

开年至今走遍50多个城市，对此感同身受。在一个中部

省会城市的走访中，某全国规模化龙头产业园区开发商在

当地的负责人，2021年的年薪还是120万元，今年他自己

估计只能拿到15万元，而他的部下已经裁得八九不离十

了。

而在另一个西南重镇，某个房地产企业专门负责为商住勾

地的产城部门就没有这么含蓄了，直接宣布就地解散，灰

飞烟灭。原因很简单，这家房企最近几笔债务都违约了，

主业尚且难保，皮之不存，毛将焉附？

在山东，一家国家级高新区的平台公司园区公司招聘，本

来只要20人，但闻讯来应聘的却超过800人，简直踏破

门槛，火爆异常。值得注意的是，这其中有近600人来自

一家上市房企的山东公司，后者也是一夜之间就地解散，

以往本地百姓眼中的“人中龙凤”如今却内卷得头破血流。

这两年，我们遇到处于战略收缩和人员优化的企业并不在

少数，它们中不少都曾是上一轮游戏规则下的佼佼者，短

短几年实现了迅速的规模扩张和收入膨胀，但起高楼、宴

宾客之后，酒菜未冷，已是楼塌墙倒，败得不可收拾。

但在遍野哀鸿之中，也并非没有怀揣逆市加码野心的新

军。这批新生力量分为两个阵营，一批是有本地政府支持

和大本营输血的国企和平台公司，不管有多困难，做园区

发展产业是天然的使命，而且越是社会投资信心不足的时

候，越是这批国字号子弟兵义无反顾吹响冲锋号的最佳时

机。

另一批则是共和国的子弟兵央企军团，特别是以建筑施

工、基础设施、城市综合开发为主业的这批央企，国家要

大力发展基础设施建设来拉动投资，促进消费，这批央字

头“基建狂魔”自然是冲在最一线的战场上。

而且随着中央严控地方隐性债务，以央企为主力的BT、

PPP、EPC等模式不断被卡死，这些以“造城”为能事的央

企也必须探寻新的商业模式，也纷纷都把产业地产作为核

心的转型方向。

在最新一轮的全国范围行业调研中发现，已经有越来越多

的央企力量开始深度涉足园区领域——所谓的深度，是指

战略性而非机会性地介入，且在顶层逻辑层面铺陈地更

多，打有准备之仗。

比如我们就发现有这样一家央企，入行时间相对比较晚，

目前开发的园区项目并不多，但是其在战略制定与园区产

品打磨、资源集聚与平台搭建上却做出了自己的特色，管

理团队对产业地产行业本质与内涵，以及自身的定位都有

着相对清晰的认知，很多做法与观点让我们眼前一亮。

这家企业，就是世界500强央企中国交建（601800.SH）

旗下中交城投所成立的中交系统内首家产业园区投资运

营公司——中交城投产业投资运营有限公司（中交华东投

资有限公司）。

有着100多年历史的中国交建，旗下拥有60多家全资、

控股子公司，产品和服务遍及150多个国家，2022年居《财

富》世界500强第60位，在国务院国资委经营业绩考核

“17连A”——总之，其在基建与“大交通”领域有着极

为丰富的产业资源禀赋，本身就是一块夺目的“产业金字

招牌”。

中交城投成立于2015年，在短短7年的企业发展周期内，

迅速成长为中国交建城市综合开发领域的专业化投资平

台、大城市业务的领军企业，依托“两湾一江”的投资战

略布局，目前在8省18市落地投资项目60个，投资合同

额超4000亿元，总资产和净资产快速增长，连续6年获

评集团“经营业绩考核A级企业”、连续5年获评集团“优

秀企业”、连续4年获评集团“质量效益优胜企业”，成

为中交高质量发展的排头兵。相较成立之初，总资产增长

300%，利润总额增长500%，人员规模仅增长80%。

中交城投企业发展规模

目前中交城投主要分为三大业务板块，一是城市综合开发

及产城融合，二是特色房地产及城市更新，第三个就是创

新板块产业园区，三大业务属于相辅相成，有机协同的整

体。

中交城投全国业务布局

特别是在新趋势下，中交城投在实践中发现，自身在城市

综合开发的产业运营环节存在明显短板，面临产业发展体

系未建立、产业资源整合路径不畅通、产业发展业务模式

及投资策略不健全、产业发展生态圈资源整合集聚体系不

完整等亟需解决的问题。

因此，以“补短板”姿态应运而生的产业园区业务板块能

够满足整个中交集团“大城市”战略的供给侧改革要求，

构建起中交相比于同类央企的核心竞争力与护城河。

产业园区业务其实是源于中交在2014年落子西安高新区

的首个二级