国企城市更新项目如何落地生根.pdf

导语

当前，中国城市化已经进入高级发展阶段，一线城市中心城区新增土

地已处于极度稀缺状态。一线城市逐渐从房屋新建开发交易为主的增

量市场，转向基于物业资产管理和价值提升的存量市场。

未来，作为挖掘增量价值的另类方式，城市更新必将大行其道！

向后看

理清过去城市更新发展脉络

广州城市更新经过十余年发展，已全面进入“产城融合，产业为先”的

4.0阶段。从广州走过的更新历程来看，可以分为四个时代：

1.0阶段（2009-2012）最早的城市更新是鼓励旧村的大拆大建，2009

年伴随亚运会的开展，广州旧城拆建进行得轰轰烈烈；

2.0阶段（2012-2015）2012年广州三旧改造出现了较大的方向性，开

始强化政府主导，提倡土地的应储尽储，成片连片，也出台了各种文

件，开始明确政府之间的收益分配机制；

3.0阶段（2016-2019）基于对以往三旧改造经验进行的总结，开始探

索城市更新的微改造。城市更新不全是大拆大建，也开始通过微改造

实现传统与现代的共融共生；

4.0阶段（2020年以来）首次提出产城融合、职住平衡的要求，将广

州中心城区划分为三个圈层：第一个要求产业最低占比60%，第二个

是占比40%，第三个是20%，通过这些实现城市高质量的发展。

向前看

抓准未来城市更新核心内涵和趋势

广州城市更新进阶到4.0阶段后，有哪些核心内涵和变化呢？体现在

空间、产业、文化和人口四个要素的深度融合：

一是尽量采用系统化的改造思维，避免单一地块的零碎化开发；

二是强调产业化自赋能，产居平衡，要为经济迭代提供空间保障；

三是强调政企联动，强调政府的主导作用，以及政企协同的联动机制，

既要激活市场的积极性，又要兼顾政府规划领导和公共利益的平衡；

四是强调城市的运营，导入城市运营的思维，目标是提高城市产业的

生态、产业的能级，提高城市核心的竞争力，导投资主体摒弃传统“短

平快”的房地产开发思路，倡导长周期可持续的经营发展理论。

向内看

明确国有企业的核心优势和机会

面对城市更新4.0阶段产生的新机遇、新挑战，国有企业还要向内看，

必须明确自身的核心竞争力是什么？国有企业的市场机会在哪里？

国有企业进军城市更新，核心竞争力在于发挥自身体制优势和产业优

势，积极开展对国有存量土地的盘活。地方留存下来的土地如果能够

用好盘活，其价值是不可估量的。

对于机遇背后可能面临的挑战，主要有以下几种：

1规划协调

能否释放国有企业存量用地的价值，关键在于落实国有存量用地的规

划指标，从总体规划到控制性规划到修建性规划，都需要地块属地区

政府的大力支持。

2利益调和

国有存量用地存在历史情况复杂，权属主体不清晰，利益相关方较多，

历史包袱较重等特点。如何实现各方利益的调和，达成统一，是地块

能否顺利实现盘活的前提条件。

3产业导入

如何结合存量土地的自身特点、区位交通条件、属地产业规划要求等

限制性条件，引进和培育有较高成长性的新兴产业方，实现和产业方

的共同成长，是盘活土地的核心关键。

向内看从实践中走来

历练出“三大绝招”

这些问题都需要在实践过程中予以解决。以珠江实业集团为例，在新

的十四五规划中，已经确定了以广州城市更新与智慧城市综合运营为

核心的平台定位。在近几年基于城市更新、存量土地盘活的实践中，

也有一些心得体会：

第一个是活化自身资源：在2.0到3.0的阶段，集团利用自身全产业

链的技术优势，从设计、开发、运营、城市服务甚至产业的全链条优

势，结合广州城市更新旧厂改造的利好政策，对自身存量土地进行梳

理和整合，积极盘活集团名下的土地。

典型案例：资源活化

第二个强化国企间的合作：扩大国企“朋友圈”范围，对于主业不是从

事城市运营、城市开发，但又有意愿参与城市更新及城市开发运营的

国有企业，集团会与其签订一系列战略合作协议。集团已先后和广州

十多家广州市属国企和央企协作，充分发挥珠江实业在城市运营服务

方面的优势，为合作伙伴提供用于策划规划设计建设方案、产业导入、

经营管理等全过程的策划服务，帮助合作伙伴挖掘存量供地的价值，

再与合作伙伴释放土地价值，实现共赢。

典型案例：国企协作

第三个借力政府平台：在当下广州城市更新所处的4.0阶段，更需要

借助政府平台，全面贯彻关于广州实现“老城市新活力”“四个出新出

彩”的指示精神，带动“旧城旧村成片改造”，抓住“由市属国企作为市

场主体进行全周期整体开发”的历史机遇。

典型案例：借力平台

为此，珠江实业成立了广州珠江产业园投资有限公司，作为市级平台，

统筹推进广州聚龙湾片区的统一规划和整体开发。在广州市政府支持

下，通过该平台整合其余5家市属国企，共计