国企城投园区投资平台的30种融资模式.pdf

目前，“高水平建设产业园区，培育先进制造业集群，促动区域

经济高质量发展”，是所有地方政府面前的一号工程，在这个卷

帙浩繁的工程中，政府园区平台公司是十分重要的抓手和棋眼。

这些以园区开发运营为主营业务的平台公司，在融资方面正面临

着新时期的挑战与机遇。

挑战在于：一道道中央文件“急急如律令”，严厉问责，终身追

责，坚决清理，无情打击，必须控制地方债风险和政府违规融资，

“谁家的孩子谁抱”，甚至允许平台公司破产，打破了“刚性兑

付”；限制政府投资行为、化解地方债务、严控金融风险已经被

提升到了国家战略的高度，传统之路已经被堵死，寒风刺骨的“冬

天”肯定还将持续很久。

机遇则是：如今从中央到地方政府都在大力扶持实体经济的核心

载体——产业园区，开发运营园区的国资子弟兵们在符合条件的

情况下，自然也应该是获得资本市场优先扶助的标的，以更好的

发挥“三资功能”——杠杆化、平台化的融资功能，开发性、专

业性的引资功能，节奏平衡、精细操盘的投资功能；和“三资抓

手”资本引导+资源整合+资产管理，轻重结合地承接产业发展。

这类政府平台公司做园区，无论产品线如何，盈利机制如何，顶

层架构如何，有一点至关重要，那就是必须善于借助资本市场的

力量，去创新投融资体制，拓宽园区融资渠道和途径，达到园区

建设政府引导、社会参与、多元投资、市场运作的目的，加快园

区的建设和发展。

因此，在实践中，政府园区平台公司融资是个热点和难点问题，

在整个产业地产行业层面也十分具有代表性和示范性。平台公司

融资频频“爆雷”的背后折射出一个根深蒂固的行业痛点——短

贷长投，银行和信托贷款只有两三年（政策性银行除外），投资

者巴不得明天就把本息都收回来，但是一个园区或片区要产生收

益至少要5-8年，这是一种明显的错配状况。

我们认为，在政策环境日益趋紧的大环境下，加上具有稳定现金

流的经营性资产不多，一般还本付息压力较大，园区平台公司在

扩大资金筹措能力方面，应回归“融资”的本质，秉承“分类策

划、契约撬动；结构金融、基金操盘；债股双融、链式循环”的

大原则，积极拓展融资对象，以开源节流，多用股性融资少从债

性融资，降低负债率为主，从传统城投式的信贷债务依赖症转向

多层次资本市场和多元化融资组合，向金融机构讲好政企契约关

系和园区业务创新的新故事，搭建合理和持续的交易框架，未来

时机成熟后可进入资本市场上市融资。

以下为梳理的政府园区平台公司30种常见融资模式，以供行业同

仁在实践操作中借鉴运用。

01IPO（首次公开募股上市）

上市，对于一个成规模、成体系、能够讲出完整故事的政府园区

平台公司而言应该算是首选的融资方法，或者说，是一种最重要

的退出方式，目前政策东风也打开了一个十分利好的窗口。

2019年5月28日，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发

区创新提升打造改革开放新高地的意见》，明确支持对有条件的

经开区开发建设主体IPO上市。目前已经有不少开发区蠢蠢欲动，

在联合很多券商与金融机构筹划平台公司IPO事宜，这也将是未

来一段时间各方力量都虎视眈眈的“大金矿”。

我们认为这个大方向无疑是正确的，打造自己的上市平台是政府

园区平台公司掌握资本市场“魔力”、倒逼自身规范管理和市场

化创新的关键一步。通过上市平台在资本市场融资“造血”，再

以开发区主战场纵深进行产业培育、产业孵化“输血”，形成开

发区母体向上市公司输出优质产业项目，上市公司通过资本市场

融资支持开发区产业培育的良性互动——只有这样，才能使团队

更安心稳定，也能更好承担地方政府赋予的发展区域经济的任务。

预计，一波开发区类平台公司的IPO和借壳上市风潮即将揭开序

幕，而且，趁热打铁，越早越有利。

从过往来看，我国一共有32只开发区类平台公司以IPO或重组上

市的形式登陆过A股资本市场，但大都是上个世纪的事情，当时

A股市场也刚刚诞生，这些公司基本都是以国家部委和省级政府

推荐的名义上市，相比于专业化的资本运作，更像是一场政治任

务秀。随后，这些公司很多或被借壳收购，或湮灭退市，或转型

调整，只剩下张江高科、东湖高新、上海临港、市北高新、浦东

金桥、外高桥、电子城、陆家嘴、空港股份、南京高科、苏州高

新、长春经开、招商蛇口、海泰发展、武侯高新、天保基建这16

家仅存的硕果，存活率仅有50%。

就目前资本市场环境而言，国内外投资者对于产业地产的认知仍

然不够，此前IPO上市的民营产业地产商的估值普遍较低，发行

情况也并不算理想，融资额仍无法达到预期般良好。不过，这些

平台公司的“金边效应”则有所不同，从此前开发区平台公司的