国内文旅项目面临的问题.pdf

野生景点的风险性，不断有人劝游客找个收费的景点从了

吧，哪知过后立马游客又过来了，一点都没上岸的想法。

很多人有两大爱好：拉游客下水，劝景区免费。

野性的景区能够满足人们窥探、征服、蓄力、爆发等状态，

情绪在画面中不断升华，搭讪在朋友圈中反复挑逗。

有人通过朋友圈征服别人，有人通过野生景点征服朋友圈。

喜欢拉游客下水的，通过各种种草传播实践体验。平台开

启社交属性搭建，缩短用户获取信息半径，实现精准分发

和触达。管理方对于监管比较暧昧，各地为了发展文

旅……，突然无心插柳柳成荫。竖个牌，拉条横幅，也是

警示免责。别小看这，至少也是6位数的支出，个别地方

觉得还有很大的提升空间。

付费的景区一直觉得自己有暖男情怀，可惜没玩够的游客

哪里会觉得付费景区“实在”，就轻易从了呢？

劝景区免费，比劝从良更难。

大部分人的两大爱好都难以实现。

01

资源错配下的畸形选择

中国文旅项目有10000多个，中国连锁协会公布全国在营

购物中心（含都市型、区域型、社区型以及奥特莱斯）约

6300个。很多人觉得购物中心过剩，很少人觉得文旅项目

过剩，为何？

中国购物中心在很多地方基本能满足在地消费者的需求，

再建更多购物中心有人觉得没有必要。文旅项目貌似很多，

基本不能满足在地诉求，更不用说辐射多远了。消费者、

地方需求无法得到有效满足，觉得还得建更多的文旅项目

来填补空虚。有人说中国90%的文旅项目都烂尾了，不知

道是否准确，但这个数量从消费端的饥渴反应，可以看出

文旅项目的供给与消费端需求存在极度不匹配。

国内很多文旅项目以勾地为核心，通过地产变现，再硬性

配套五星级酒店这种形象工程。这几年跟很多开发商沟通

过文旅项目，前期都是雄赳赳气昂昂，一顿操作猛如虎，

一看战绩0比5。

不能说发展商对于文旅没有期待，但发展路径不清晰。有

时候觉得自己在构想时是有文艺气息，有对文化的解读，

有对社会的情怀，但实操时没有落地方法，又都向商业看

起。这种行思二元甚至多元化，没有合理拆解、协调，很

容易出现不兼容，找不到支撑点，落地变形。

02

文旅项目流量来自哪里？

重金投入的文旅项目为什么不如野生景点，消费者为什么

不来？

发展商重形式大于重内容的弊端就出现了。

发展商都希望自己做的景区人流如潮，大把大把的钱跑来

景区花，但怎么才能让游客来呢？别看花了那么多钱，大

部分发展商在自信中还是没底。心里没底在于不知道流量

的构建，只是希望有人来玩。

文旅项目流量的构建：

一、来自于文旅本身具有强大的引流能力。

比如早期的黄果树瀑布等项目，明明可以靠脸蛋吃饭，当

然不用靠实力，所以运营配套不怎么样，每年也大把大把

的游客涌过去。游客到了住哪，住贵阳。

二、来自于内部主力项目的引流能力。

内置寺庙、动物园、游乐园等等各种主力店，通过主力店

来引流。这与购物中心的操盘基本异曲同工。

文旅项目在运作时过于注重主力项目的形式，不注重内容，

怎么理解呢？

以购物中心为例，同样招一家超市来进行引流，招大润发

给予的每日人流量估值在6000—12000人；招永辉超市的

每日人流量估值在3000—8000人；招普通超市的每日人流

量估值在2000—6000人。每家购物中心都配套超市，但不

同超市带来的每日人流量估值是不同的。

做文旅项目也一样，比如加盟一尊流量型神仙，来朝圣的

信众就很多；做地域型神仙可以夯实本地基本盘，但辐射

能力相对有限。

不少发展商问过我一个问题：购物中心一定要配套超市

吗？如果一定要，随便招一家超市，不行吗？

当然不是。

问题是你怎么解决流量来源问题，或者说是廉价流量来源

问题，没有流量怎么养活这么大一个项目。

这个时候企划通常就低下头，嘴里默默唠叨着，每天要引

那么多流量也不是不行，关键要花钱买流量，然后偷偷瞄

了瞄财务。

财务基本会很淡定，我就是个记账的，不参与公司业务，

没有立场没有观点。老板没提倡业财融合，不闻不问不管

才是生存之道。

所以问题就在前三排，核心问题就在主席台，有人总结了

一个很通用的答案。

这是发展商跨行业进入视野盲区一定会碰到的问题，失去

原来熟悉的决策路径，缺乏决策的依据，支撑自己快速做

出理性决策，会在盲区反复摸着石头，能不能顺利过河还

是未知。

再比如现在很多地方都在做仿古建筑，发展商随便找家设

计公司照某个古建筑复制一排，就觉得是文旅了。前段时

间到某项目，所有商铺全部关门，地上长满了草，直接废

掉。发展商想能不能重启，这是标准的设计坑招商坑运营

的现象，仿古建筑不具备引流能力，后端人员回天无力。

通常古建筑要进行拆解成每个部件，