旧房转让评估价格及扣除项目计算方法.pdfVIP

考点5：扣除项目及金额（★★★）

（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量转让）

税定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价

款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土

地。

1.“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由批准设立

的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机

关确认。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

【例题】某国有企业2013年5月在市区购置一栋，支付价款8400万元。2017年

5月，该企业将转让，签订含税合同，取得含入10500万元，签订转移书据。办

公楼经认定的重置成本价为12000万元，成新率75%。该企业选择简易计税办法，计

算其在缴纳土地时计算的增值额为：

【解析】评估价格=12000×75%=9000（万元）

=（10500-8400）/（1+5%）×5%=100（万元）

不含入=10500-100=10400（万元）

其他税金=100×（7%+3%+2%）×0.5‰=12+5.25=17.25（万元）

增值额=10400-9000-17.25=1382.75（万元）。

转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能购房的，经当地税务部

门确认，根据《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即：取得土地使用

权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按

所载金额并从年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”

按购房所载日期起至售房开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12

个月但超过6个月的，可以视同为1年。

对购房时缴纳的契税，凡能契税完税凭证的，准予作为“与转让有关

的税金”予以扣除，但加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能购房的，地方可以

根据《征管法》第35条的规定，实行核定征收。

【例题·单选题】位于县城的某商贸公司（一般）2016年12月销售一栋

旧，取得含收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公

司了购房，该购于2013年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元（能提

供契税完税凭证）。已知该公司选择简易计税办法计算，则该公司销售计算土

地时，可扣除项目金额的合计数为（）万元。

A.639.6

B.640.1

C.740.40

D.763.7

【】C

【解析】本题目的购置至转让期间可以按照4年计算，可扣除项目金额：

（1）取得土地使用权支付金额0

（2）旧房购置价及按每年加计5%的扣除

600×（1+5%×4）=720（万元）

（3）税费

契税18万元；印花税0.5万元；

Testpoint5:Deductionitemsandamounts(★★★)

(6)Appraisalpricesofoldhousesandbuildings(applicabletotransfer