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2025年拍卖师在建工程拍卖风险与评估专题试卷及解析1

2025年拍卖师在建工程拍卖风险与评估专题试卷及解析

2025年拍卖师在建工程拍卖风险与评估专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在建工程拍卖中，拍卖师首先需要核实的核心法律文件是？

A、施工许可证

B、土地使用权证

C、建设工程规划许可证

D、项目可行性研究报告

【答案】C

【解析】正确答案是C。建设工程规划许可证是确认项目合法性的根本依据，没有

此证意味着项目本身违法。A、B、D虽然重要，但属于次要文件。知识点：在建工程合

法性审查要点。易错点：容易将施工许可证误认为首要文件，实际上规划许可更基础。

2、评估在建工程价值时，最常用的方法是？

A、市场比较法

B、收益法

C、假设开发法

D、成本法

【答案】C

【解析】正确答案是C。假设开发法最能反映在建工程的潜在价值，通过预测完工

后的市场价值减去后续开发成本来评估。A、B、D方法在特定情况下适用，但不是首

选。知识点：在建工程评估方法选择。易错点：容易混淆成本法和假设开发法的适用场

景。

3、在建工程拍卖中，最大的法律风险是？

A、产权瑕疵

B、施工合同纠纷

C、抵押权冲突

D、规划变更风险

【答案】A

【解析】正确答案是A。产权瑕疵可能导致拍卖无效，是最根本的法律风险。B、C、

D虽然重要，但属于次级风险。知识点：在建工程拍卖法律风险排序。易错点：容易忽

视产权瑕疵的严重性。

4、拍卖师在尽职调查时，必须核查的债务情况不包括？

A、工程欠款

B、银行贷款

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C、民间借贷

D、股东个人债务

【答案】D

【解析】正确答案是D。股东个人债务与项目无关，不属于核查范围。A、B、C都

是必须核查的项目债务。知识点：在建工程债务核查范围。易错点：容易将股东债务与

项目债务混淆。

5、在建工程拍卖成交后，最优先受偿的是？

A、建设工程价款

B、抵押债权

C、普通债权

D、税收债权

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其

他债权。B、C、D的受偿顺序依次靠后。知识点：债权受偿顺序。易错点：容易误认为

抵押权优先。

6、评估在建工程时，最需要关注的市场因素是？

A、建材价格

B、区域发展规划

C、利率水平

D、施工进度

【答案】B

【解析】正确答案是B。区域发展规划直接影响项目未来的市场价值，是最关键的

市场因素。A、C、D虽然重要，但属于次要因素。知识点：在建工程评估市场因素分

析。易错点：容易过度关注短期成本因素。

7、在建工程拍卖中，拍卖师必须披露的信息是？

A、开发商背景

B、项目盈利预测

C、存在的权利限制

D、施工方资质

【答案】C

【解析】正确答案是C。权利限制直接影响标的物价值，属于必须披露的关键信息。

A、B、D虽然重要，但非强制披露内容。知识点：在建工程拍卖信息披露要求。易错

点：容易遗漏权利限制的披露。

8、在建工程价值评估中，最不确定的因素是？

A、土地成本

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B、建安成本

C、未来售价

D、管理费用

【答案】C

【解析】正确答案是C。未来售价受市场波动影响最大，是最不确定的因素。A、B、

D相对容易确定。知识点：在建工程评估不确定性分析。易错点：容易低估未来售价的

波动性。

9、拍卖师在组织在建工程拍卖时，最需要协调的关系是？

A、与法院的关系

B、与债权人的关系

C、与竞买人的关系

D、与政府部门的关系

【答案】D

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