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2025年房地产经纪人以房抵债中的房屋所有权问题专题试卷及解析

2025年房地产经纪人以房抵债中的房屋所有权问题专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在以房抵债协议中，债务人将其名下房屋用于清偿债务，但尚未办理过户登记。此时该房屋的所有权归属是？

A、债权人

B、债务人

C、双方共有

D、法院裁定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。因此，虽然双方达成以房抵债协议，但未办理过户登记前，房屋所有权仍属于债务人。知识点：不动产登记生效主义。易错点：混淆合同效力与物权变动效力。

2、债务人用以抵债的房屋上设有抵押权，但未告知债权人。债权人接受房屋后，抵押权人主张权利。此时债权人应如何维权？

A、直接取得房屋所有权

B、要求债务人承担违约责任

C、代为清偿债务消灭抵押权

D、主张抵押合同无效

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。债权人可通过代为清偿债务消灭抵押权，从而获得完整所有权。知识点：抵押物转让规则。易错点：忽视抵押权的追及效力。

3、以房抵债协议签订后，房屋因不可抗力灭失。债权人能否要求债务人另行提供担保？

A、可以，属于情势变更

B、不可以，风险已转移

C、需看灭失时间点

D、需重新协商

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第604条，标的物毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。以房抵债中，未过户前风险仍由债务人承担。知识点：风险负担规则。易错点：混淆风险转移与所有权转移。

4、债务人以共有房屋抵债，但未经其他共有人同意。该以房抵债协议的效力是？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第301条，处分共有不动产需经全体共有人同意。未经同意的处分行为属于效力待定。知识点：共有财产处分规则。易错点：误认为合同当然无效。

5、债权人接受以房抵债后，又将房屋转卖给第三人。此时第三人能否取得房屋所有权？

A、能，适用善意取得

B、不能，原合同无效

C、需看是否登记

D、需看第三人是否知情

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第311条，善意取得需满足支付对价、善意、登记三个要件。本案中关键在于是否办理登记。知识点：善意取得制度。易错点：忽视登记要件。

6、以房抵债协议中约定债务到期未还，房屋自动归债权人所有。该条款的效力是？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、部分有效

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第402条，抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。流质条款被法律禁止。知识点：流质条款禁止。易错点：混淆流质与正常抵债。

7、债务人以预售商品房抵债，但未办理预告登记。债权人能否对抗第三人？

A、能，合同有效

B、不能，未登记

C、需看是否交付

D、需看是否付款

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第221条，预告登记后才能对抗第三人。未登记的债权请求权不具有对抗效力。知识点：预告登记效力。易错点：忽视登记对抗要件。

8、以房抵债协议被确认无效后，房屋已过户至债权人名下。此时应如何处理？

A、维持现状

B、恢复原状

C、折价补偿

D、另行赔偿

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第157条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还。知识点：无效法律行为后果。易错点：混淆无效与撤销的法律后果。

9、债务人以经济适用房抵债，但未满上市交易年限。该以房抵债协议的效力是？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据经济适用房管理规定，未满年限不得上市交易。违反强制性规定的合同无效。知识点：限制流通物交易规则。易错点：忽视政策限制。

10、债权人接受以房抵债后，发现房屋存在质量瑕疵。能否要求减少抵债金额？

A、能，适用买卖合同规则

B、不能，已接受抵债

C、需看是否重大瑕疵

D、需重新评估

【答案】A

【解析】正确答案是A。以房抵债可参照买卖合同规则，根据《民法典》第617条，标的物有质量瑕疵的，买受人可要求减少价款。知识点：质量瑕疵担保责任。易错点：忽视抵债协议的买卖属性。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、以房抵债协议生效的条件包括？

A、债务真实存在

B、房屋权属清晰

C、双方意思表示真实

D、办理过户登记

E、签订书面合同

【答案】A、B、C、E

【解析】正确答案是A、B、C、E。根据《民法典》第143条，民事法律行为需满足行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。D选项过户登记是物权变动要件，非