我国房地产金融风险及其防范研究.pdfVIP

——一一一一～一一．．盒融财会 我国房地产金融风险及其防范研究 雷鸣 (中南财经政法大学工商管理学院，湖北武汉430070) 【摘要】在我国，由于融资渠道的单一，使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示，我国的商业银 行房地产金融隐藏着重大的风险隐患。历史教训表明：商业银行的房地产金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及到整 个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险． 【关键词】房地产金融；风险；对策 一、房地产金融风险概述 前还贷的风险。 房地产金融，指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费 (二)房地产企业贷款风险 服务的金融活动。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房 1．假按揭。个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单， 地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为 利率也比较低，速度快。为了获取开发建设项目的资金，开发商 居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住宅金 会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金，这此‘‘购房者”往往与 融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融 开发商有协议在先，约定只“落名’而不负责还款供楼。如果这 通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其 些房屋有真正的买家时，开发商则要提前向银行还贷，到房管 中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。房地产金融 局注销抵押登记后转让给购房者。一旦楼盘销售情况欠佳，这 风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理 些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款，即使银行发现有 不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失 “假按揭”的嫌疑，开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个 的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要 人住房的合理性，或者索性将“假按揭”贷款～次性偿还，房地 有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通 产的不良贷款的几率会更大。 货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。 “假按揭”的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流动 二、我国房地产金融风险现状 资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金 (～)个人住房抵押贷款风险 涌入房地产市场，导致房地产泡沫。另一方面房地产企业通过 1．欺诈风险。截止目前，我国人民银行信用体系虽已建立 这种欺诈行为来获得资金，必然导致银行个人住房贷款质量恶 起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用 化，形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭’，1青况比较严重， 记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征 在北京地区，仅2006年9月份先后就有‘‘盛鑫嘉园”和“立恒名 税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的 苑’两起假按揭案件曝光，合计涉案金额达2．2亿元。 资信状况做出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就 2．房地产企业财务信息“失真”。按人民银行规定开发企业 很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本 自有资金达到30％以后才能申请房地产开发贷款。我国房地产 息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问 开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商qk银行信贷支 题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是在借款人另有 持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增 住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的 自有资金的比例。当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客 难度也大大增加了。还有通过虚拟抵押、虚拟存款账户或保证 户财务报表的财务比率分析，在实际操作中，银行信贷人员很 金等方式来骗取银行贷款。 难判断资本金是自有资金还是借款资金。多头贷款、拆东墙补 2．提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有 西墙是开发企业的一贯做法。房地产开发企业超越自身资金实 一定的关系，提前还款发生后，银行将因此遭受服务成本不能 力搞滚动式开发，一旦企业融资渠道不畅，