论不动产物权变动中的公证制度.pdfVIP

维普资讯 第6卷第 1期 广州大学学报 (社会科学版) 2007年 1月 JournalofGuangzhouUniversity(SocialScienceEdition) 论不动产物权变动中的公证制度 梅 伟 (广州大学 法学院，广东 广州 510006) 摘 要：不动产物权变动 中的公证制度是大陆法系关于不动产交易的重要制度。法 国、德 国、 瑞士民法将公证作为不动产转让合 同的形式要件，并建立公证与登记的配合机制 以保 障不动产 的 交易安全。我 国不动产物权变动与法 国、瑞士一样 实行登记要件主义，但我 国相关法律未规定不动 产交易的公证制度，物权法草案也将公证制度付之阙如。借鉴法、德、瑞士的立法例 ，在我 国即将颁 布的物权法 中规定不动产物权变动的公证制度有着重要意义。 关键词：不动产物权；物权变动；公证制度 ；合 同形式；登记 中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1671—394X(2007)01—0022—05 物权变动规则是物权法的核心制度之一。当今大陆 地方，不动产转让一般都经公证，公证证书中含有已交付 法系的物权变动规则有四种模式：债权意思主义、公示对 条款。“已交付条款之习惯，乃产生于法国独特的公证人 抗主义、公示要件主义、物权形式主义。… 然而，在不动 制度，可以说公证人制度也是意思主义形成的一大要 产交易领域，任何模式的物权变动规则均不能圆满地保障 因。”l2儿m1804年的法国民法典确认了公证习惯，其在 交易安全，孤立的登记制度也有缺憾，为此，大陆法系代表 1582条第2款关于买卖的概念中规定 “买卖得以公证文 性的法、德、瑞士等国民法均在不动产物权变动中采纳了 书为之，或者以私署文书为之”。同时，“《法国建筑和住 公证制度，并建立了公证与登记制度的配合机制。我国不 宅法》第L261—11条规定当购买拟建筑房屋的土地时应 动产物权变动规则采纳了德国、瑞士民法的登记要件主义 采用公证形式。” 立法体例，但我国法律却将不动产交易的公证制度付之阙 法国民法典未建立不动产转让的登记制度，因而，公 如，这不能不说是一个缺憾。因此，如何借鉴德国、瑞士立 证制度在不动产转让中发挥了不可或缺的作用。公证人 法例，在我国物权法中构建公证制度就成为亟须解决的问 基于自身的利益和信用考虑，在不动产交易中担当着 “活 题。笔者针对此问题，通过考证法、德、瑞士不动产交易的 登记簿”的公示机能。正如卡尔波尼埃指出的：“在实际 公证制度，分析其形成原理，提出自己的构想，以期对我国 中，这种情况使土地买卖必须通过公证书的形式才能发挥 物权法有所裨益。 作用。”L4I8法国不动产交易的公证制度对后世其他国家 的民法产生了很大影响。不过，由于我国民法未采纳法国 一 、 法、德、瑞士不动产物权 的物权变动模式，因此，笔者对其不作深入分析。 变动中的公证制度 (二)德国不动产物权变动的公证制度 德国物权变动规则实行物权形式主义立法模式，不动 (一)法国不动产物权变动的公证制度 产物权变动不仅需要有效的债权合同还须具备物权变动 在不动产交易中适用公证制度源于法国中世纪不动 的合意和登记形式要件，物权合意与登记的结合才发生物 产转让的公证人习惯。l4世纪以后，几乎在法国的所有 权变动的效果。在德国，一项不动产物权变动分为三个阶 收稿 日期 ：2006-11-13 作者简介：梅伟 (1974一)，男，湖北黄梅人，广州大学副教授，法学博士，从事民商法研究。