房地产法规 教学课件 作者 银花 第3章.pptVIP

3.5 集体土地征用的法律规定 集体土地征用是指国家因进行社会经济、文化、国防以及社会公共事业建设的需要，将属于集体所有的土地强制收归国有，并对集体组织进行补偿的行为。《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”由国家垄断城镇土地一级市场，只有国有土地才能有偿出让作为房地产开发用地，能够保护土地资源，稳定农业生产的发展，切实保护耕地。2.集体土地征用的法律特征(1)集体土地征用是政府行政行为。集体土地征用是国家凭借政治权力进行的，它属于国家或政府的特定权力。因此，集体土地征用的主体只能是政府。 3.5 集体土地征用的法律规定 (2)集体土地征用是强制行为。国家对于集体土地征用的前提是依据社会公共利益的需要，而社会公共利益是国家、社会的一般利益，体现全民的共同要求，是至高无上的。因此，国家对于集体土地的征用，依托于社会公共利益，按照法定程序进行，任何集体土地使用者都必须服从。(3)集体土地征用实行一定补偿。国家征用集体土地，对被征地单位支付一定的土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费，并妥善安排好被征地单位的农民的生产和生活。(4)集体土地征用发生权属变更。集体土地依法被征用后，其所有者发生了变化，由原来的集体所有变为国家所有，用地单位如果取得该土地进行建设，只享有使用权。3.5.3 集体土地征用的条件和程序 3.5 集体土地征用的法律规定 1.集体土地征用的条件集体土地须经过有批准权限的部门批准之后，按照法定程序被征用。根据《土地管理法》第四十五条的规定，征用集体土地的批准权限如下：(1)征收下列土地的，由国务院批准：①基本农田，即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地。对于一些国家重点建设项目确实必须占用耕地的，应当经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。②基本农田以外的耕地超过35公顷的。③其他土地超过70公顷的。这包括耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他耕地70公顷以下，两项之和超过70公顷的情况。 3.5 集体土地征用的法律规定 (2)征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。这包括征用基本农田以外的耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下以及基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的情况。(3)征收农用地的，应当依照《土地管理法》第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；超过征地批准权限的，应当依照《土地管理法》第四十五条第一款的规定另行办理征地审批。2.集体土地征用的程序 3.5 集体土地征用的法律规定 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）第二十五条的规定，集体土地征用依照下列程序进行：(1)征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。(2)被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 3.5 集体土地征用的法律规定 (3)市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。(4)征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。(2)市人民政府批准该化工厂用地60年是否合法？为什么？(3)按照有关法律规定，该化工厂应该怎样取得土地使用权？ 3.5 集体土地征用的法律规定 (2)市人民政府批准该化工厂用地60年是不合法的，因为按照我国有关法律规定，工业用地最高年限为50年。(3)该化工厂取得土地使用权的合法方式应该是：首先由国务院办理农用地转用审批手续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地；然后将土地使用权出让，化工厂缴纳土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，取得土地使用权。3.5.4 集体土地征用的补偿制度 3.5 集体土地征用的法律规定 《土地管理法》第二条第四款规