房地产 当爱已成往事.docVIP

房地产 当爱已成往事 　　2014年伊始，随着中国房地产市场再次进入调整阶段的迹象越发明显，“房价是否会下跌”，“跌多少”，“跌多久”等相关问题已成为全民参与讨论的热点话题。 　　对于本轮的地产周期调整，目前市场分歧依然较大，一派认为当前的调整会像此前的两次一样，经历短暂调整之后继续高歌猛进；而另一派却认为当前的调整和前两次有根本不同，地产周期的大拐点已经出现。 　　我们认为，随着中国人口结构的逐渐老化和城镇化增速的不断回落，以及城镇住宅建设规模的持续扩张，中国房地产市场的供需格局已经反转，城镇化（刚需）已成为支撑房价继续上涨的伪命题。在市场供需格局反转情况下，国内相关政策与制度改革的持续推进及国外货币政策转向为时不远等因素也使地产投机前景大不如前。 　　此外，结合美、日房地产周期与工业化、城镇化关系的国际经验比较，我们认为，中国房地产的周期大拐点已经出现，而持续时间，按照美日历史经验，大约5-7年的时间。 　　在中国地产周期大拐点出现之际，对A股而言，虽然广义地产产业链占据绝对权重的上证综指将延续熊市格局。但在地产周期回落相对缓和，且政策刺激力度不断加强的情况下，与地产产业链关联性不大，且符合中国经济转型升级逻辑，受政府宏观政策鼓励、扶植的“新经济”结构行情值得挖掘。 　　衰退真的来了吗？ 　　自2013年四季度以来，中国的房地产经历了由大热到大冷的转变，房地产景气指数、销售、投资、房价环比等各种数据都出现掉头向下的趋势，无论是国内研究者，还是海外机构都惊呼“大拐点”的到来。 　　但也有乐观者认为，这只不过是中国房地产自身的自我调整，城镇化尚未完成、人口转移仍在继续，或者不再有“黄金十年”，但经过“短期调整”后，“白银时代”仍值得期待。 　　我们此前一直认为，在2014年之前，中国的房地产仍有支撑，即刚性需求而非改善性需求能支撑中国的房地产继续向上，但我们并没有预料到2013年中国房价的暴涨以及调整（还难以说“拐点”）来得那么快。我们认为，“限购”以及“20%个税”是引爆房价的两个催化剂和加速器，但在需求的集中释放以及房价的大幅上涨之后，“刚需”支撑地产的逻辑就已经发生了变化，也就是说，中国房地产行业的供需关系悄然发生了变化，本应出现在2014年甚至2015年的供需矛盾已经提前来临。 　　这一回，情况与之前的几次调整已经有所不同，在经历几次调整之后，房地产“大周期”也已经逐渐由顶峰回落，而供需结构矛盾也逐渐发生反转，中国房地产“衰退”或已悄然而至。 　　衰退的两种典型模式：美国VS日本 　　从经典房地产周期看，18-20年的长周期中，房价上涨的时间居多，大约为14年左右，其中所有调整，但时间较短，只有在长周期衰退期，持续时间才会比较长，大约4-5年的时间。无论是对短周期还是中周期来说，房地产周期跨度是太长了，但7年房地产上涨期，与中周期上升期是一致的，在房地产4-5年衰退中，可能对应比较猛烈的经济冲击。 　　但无论是短周期调整（房价的短暂调整）还是长周期衰退（房地产周期最后的4-5年衰退），都是一个周期问题，只要是周期问题，用周期的手段是可以对冲房地产衰退所带来的冲击、或即便不使用对冲手段，房地产周期随着经济周期的复苏以及价格的自我调整，例如通过刺激需求、降低利率、货币宽松等手段，房地产仍将迎来新一轮周期。 　　从这个意义上说，房地产周期只不过是市场力量自发过程，本质上并不可怕――当然，对投机来说，房地产衰退期所造成的资产减值损失仍将难以承受，即便“熬”，可能要经过长时间的等待，房价才有可能恢复到上一轮繁荣顶点―或者，甚至恢复不到高点也是有可能的。 　　所以，即便是周期波动，在衰退之前“逃命”也是必然的。周期性的房地产是具有规律性的，但并不意味着，所有的房地产衰退现象都是周期力量主导的，有的衰退现象，有可能是由于经济结构性失衡导致的，房价有可能经历超过周期所应有的调整时间和调整幅度。 　　从世界各国的经验来看，房地产周期有两种衰退模式：一种是以美国为代表的典型的周期衰退模式；另一种是以日本为代表的结构性衰退模式。对前者来说，房价有短周期调整、也有长周期调整，前者持续1-2年，而后者持续4-5年，或略长；而对于结构性衰退来说，周期因素以及逆周期政策失效，调整的时间难以衡量，除非结构性失衡的因素能够得以改善，否则，衰退会一直持续下去。 　　对中国来说，也经历过短周期调整，以北京为例，2000年（互联网泡沫破灭）、2003年（SARS）、2011等三个年份；全国均价而言，也只有在2008年下跌过。 　　我们一直以1999年作为中国房地产周期起点（住房货币化改革是从1998年左右开始，房地产价格的明显上涨也是2000年之后的现象，而1999年中国经济也自亚洲金融危机开始复苏），按照典型的房