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房地产调控政策中的舆论传导 　　摘 要：政府在房地产市场处于失衡时将出手干预房地产市场，体现在政府的房地产调控政策上。政府的房地产调控政策出台以后，购房者、开发商及政府通过舆论的传导及反馈进行着博弈和互动，这种博弈和互动的结果导致政府对调控政策的调整及利益攸关者对自身利益的维护。舆论的传导对房地产政策的影响体现于它有可能有助于政府调控政策的完善，也可能破坏了调控政策出台的初衷，它形成了新的政府与民间互动和博弈的平台。 　　关键词：房地产调控 调控政策 舆论传导 　　中图分类号：F293.3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2013）04-010-03 　　一、引言 　　在一个以商品住宅为主体房地产市场化导向的环境中，自住者和投资者作为需求者，与供给者房地产开发商之间以房地产的价格作为实现各自行为目标的中介。然而对房地产价格的追求，三者的目标有所不同，作为自住者，希望在个人的收入预算限度之内以尽量低廉的价格购买房产；投资者期待房产价格能够持续地走高；而开发商则期待以更高的价格出卖同样成本的房产产品。房地产是一种虚拟资产，房地产这种虚拟资产的特性是其虚拟性介于普通商品和金融资产之间（王千，2006）。房地产虚拟资产的特质，导致其价格变化遵从“心理支撑的价格系统”理论，即当价格预期要上涨时房产需求者数量上升，当房产价格预期下跌时需求者数量骤减。如果放任房地产价格的心理支撑特性，当价格上涨的时候任由其上涨，价格下跌的时候任由其需求萎缩，其危害性已经被多次的世界性和区域性的经济金融危机实践所佐证。因此，合理的房价是经济和社会稳定的重要内容，当房价失控时政府就有介入调控的必要。在房地产市场中，由于政府的介入，就形成了政府、需求者和供给者三方的博弈。目前的研究中，有学者利用博弈工具，就加入政府的三方博弈体系建立了供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模型，阐明了政策因素已经并正在决定着中国房地产市场的基本走向（杨建荣、孙斌艺，2004）。有学者认为，源于一种双重压力：分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力、地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力，部分地方政府深度介入城市房地产市场（张岑遥，2005）。围绕多方博弈的价格主线，当价格行走至政府改变调控基调的区间内，政府将出台房地产调控的政策。有一点值得关注的是，对于政府的各种调控政策的决策、出台、执行及评估，涵盖政策发挥作用的周期内房地产始终成为博弈相关方及社会民众参与的舆论博弈的热点。政府多次政策的出台及其随后的实践效果表明，博弈下的舆论导向及其结果，往往将成为利益攸关者获取利益及促发政府调整房地产政策的制动力。本文尝试从舆论传导的机理及模式来探讨房地产市场中各个利益攸关者的互动性，以及政府政策因舆论导向性作用而发生改变的压力情况。 　　二、政府为什么应该调控房地产市场 　　由于房地产具有的投资和居住的双重特性，放任房地产市场化发展很有可能将产生非理性的房地产市场，当非理性的市场出现的时候，就需要加入政府的有形之手进行必要的调控。 　　1.房价上涨的基本逻辑。房地产市场发育初期作为需求者的购房者和作为供给者的开发商之间的互动存在相互培育市场的过程。在此阶段，购房者先由少数对新事物反应敏感度高的部分，为能够满足自身的实物性自住性需求试探性地进行购房消费。而开发商则尝试建设能够符合购房者需求的房屋，并围绕房地产开发可能带来的潜在收益进行试探性的房屋产品开发，此时房屋产品为满足购房者实物和自住性需求为主，而定价是建立在此基础之上。随着开发商开发的房屋产品数量上的增加，购房先锋者的示范效应以及在新发展阶段下推动房地产市场发展信贷措施手段的实施，潜在购房者群体观念的逐步转变。因为相对合理的价格及便利的金融信贷措施，降低了购房者购买的门槛，购房者群体从数量上呈现迅速上升的趋势。当购房者增加的速度超过了开发商所能够提供市场的房屋产品的供给速度的时候，基于供不应求，不能够满足每一个有实际需求的购房者的房屋购置需求，房屋价格开始上涨。对于潜在的购房者，在房屋价格逐步上涨的市场中，他们理性的考虑是假定房屋的价格降继续上涨，那么在将来将比目前花费更多的资金才能购买到与当前同样品质的房屋，于是潜在的购房者将大量入市，并基于与潜在购房者相仿的对房价的判断，一部分原本没有购房意愿的民众转而加入到购房者的行列。需求基础的持续扩张，供给的相对有限性，促进的房价的进一步高涨。此时购房者发现，由于房价持续性地上涨，房屋的购买并非只能是满足自身的居住需求，其也能够像股票一样，通过交易和买卖获取价差获利。房屋买卖的获利效应促使房地产的投资属性被急剧放大。投资购房者群体的扩大，推动了房价的高速上涨。当房价进一步持续上涨，并且出现了自住购房者和投资购房者数量对比的倒挂，