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J92规划·规范·规则 对我国前期物业管理若干法律问题的思考 福建大中律师事务所许步国 一、我国前期物业管理的法定内容 根据建设部于2003年6月26日颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条规定， 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的 物业管理。它是整个物业管理活动中的开始阶段，也是实施物业管理的重要环节。加强前期物业 管理，有利于规范物业管理，保护开发商、业主及物业管理企业的合法权益，避免与消除他们之间的 对主情绪。前期物业管理既是实施物业管理的重要基础，也是后期物业管理的重要前提。正因为 如此，我国从2003年9月1日起开始实施的《物业管理条例》(以下简称《条例》)把前期物业管理 问题摆在重要位置。《条例》总共70条，其中第2l一3l条共11条涉及前期物业管理，并设立专章， 由此可知前期物业管理的重要性。 前期物业管理涉及的法定内容较多，《条例》主要规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前 期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等方面内容。 1．前期物业服务合同。《条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设 单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”由此可见，前期物业服务合同是 开发商与物业管理企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件。依法共 同遵守前期物业服务合同的约定，是开发商、业主与物业企业的基本义务。国家建设部2004年9 月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》中，把前期物业服务的主要内容分为物业共用部分 的维修、养护、运行和管理；物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑 物、构筑物维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水 管道的疏通；公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开发商与物业管理企业根据建 设、服务事项的需要和要求对其具体内容做出共同约定。 施的《条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据。《招标投标 法》第10条规定招标分为公开招标和邀请招标，第16、17条分别规定公开招标和邀请招标的程序， 第25—33条具体规定投标问题，第34—48条具体规定开标、评标和中标问题；《条例》第24条、《前 期物业管理招标投标管理暂行办法》第3条都明确规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的 方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的 区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 由此可见，建设单位原则上应该按照法定方式即公开招标与邀请招标和法定程序即招标、投标、开 标、评标和中标选聘具有相应资质的物业管理企业；要采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理 企业，必须具备两个条件：①投标人少于3个或者住宅规模较小。②经物业所在地的区、县人民政 府房地产行政主管部门批准。 对我国前期物业管理若干法律问题的思考193 3．业主临时公约。在前期物业管理活动中，业主临时公约对维护物业全体业主合法权益、保 障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好的物业环境极其重要。《条例》第22条规定建设 单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业 主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公 约，不得侵害物业买受人的合法权益；第23条规定建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向 物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临 时公约予以书面承诺。 4．物业承接验收。它是指物业管理企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使 用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。《条例》第28条 规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。因此，物业管理企 业应严格按照建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体结构、外墙、 屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行 查验，严格地进行承接验收。这对于分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，提供 开展物业管理的必